Muitas vezes, quando um corretor de imóveis intermedeia uma permuta, surgem dúvidas sobre quem paga os honorários, já que não há comprador e vendedor.
Além disso, há uma polêmica sobre qual valor de base esses honorários são calculados e a possibilidade de interpretação da lei para sugerir que num caso há duplicidade.
Pode ficar tranquilo, vamos te explicar tudo: desde a diferença entre venda e permuta até os dois lados dessa polêmica. Vem com a Azor Imóveis!
Diferença entre Permuta e Compra e Venda de imóveis
Antes de tudo, é importante ter muita clareza sobre a diferença entre cada transação:
Permuta, em linhas gerais, quer dizer troca, escambo. Ocorre, por exemplo, quando alguém troca um apartamento por uma casa, um imóvel comercial por um residencial, etc. Geralmente, a permuta de imóveis ocorre entre bens de mesmo valor.
O ponto de atenção aqui é para quando os imóveis trocados não possuem o mesmo valor e há necessidade de completar um valor com dinheiro (a famosa torna).
Permuta com torna
Cenário 01: Pedro quer trocar sua casa de 400 mil reais por um apartamento de 300 mil.
Como o valor a ser completado é menor que o valor do imóvel entregue, trata-se de uma permuta – nesse caso, com torna (um acréscimo em dinheiro).
Cenário 02: Pedro quer trocar sua casa de 300 mil reais por um apartamento de 600 mil.
Nesse caso, como o valor a ser completado é maior que o valor do imóvel entregue, trata-se de uma transação de compra e venda (e segue os padrões de tal transação).
Ou seja: se houver complemento em dinheiro, este não pode exceder o valor dos bens trocados. Para mais informações, consulte o Artigo 481 do Código Civil.
Papel do corretor na negociação de permuta de imóveis
Negociar uma permuta é sempre um desafio. O principal papel do corretor de imóveis aqui é conduzir uma negociação justa para ambas as partes. Isso significa uma avaliação correta dos bens envolvidos na permuta, a elaboração de um contrato completo, com a discriminação de todos bens e gastos envolvidos – incluindo a comissão do próprio corretor.
O que nos leva à questão principal:
Quem paga os honorários do corretor de imóveis na permuta?
Resposta da Azor imóveis:
Esse é um tópico que confunde muitos corretores e proprietários de imóveis. Como numa permuta não há a figura do comprador e do vendedor, como estipular o valor e pagador dos honorários do corretor?
Essa é uma questão imobiliária que pode ser discutida e negociada. Normalmente, os CRECIs (Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis) têm tabelas para esse tipo de transação e o entendimento comum é que o valor dos honorários será cobrado sobre a venda de cada imóvel, sendo responsabilidade de cada proprietário pagar sua parte.
Polêmica: Se cada proprietário paga os honorários sobre valor total de seus respectivos imóveis (ex: 6% cada), há duplicidade de pagamento, dado que houve apenas uma transação.
Essa é uma polêmica bastante comum (e importante) da corretagem. Aqui, você encontra as duas argumentações:
- De maneira geral, entende-se que não há duplicidade, pois o corretor de imóveis, como responsável pela negociação, precisa avaliar a documentação e conduzir as análises de cada imóvel separadamente.
- Segundo o CRECI de São Paulo, nota 01: “Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel”.
- No entanto, há jurisprudência (conjunto de decisões judiciais em um mesmo sentido) de que o valor da comissão do corretor de imóveis deve incidir sobre o valor total da transação.
Ou seja: No geral, a comissão do corretor de imóveis em casos de permuta é paga integralmente por cada uma das partes, segundo a Tabela Referencial do CRECI. Porém, há a possibilidade de entrada na justiça para uma outra interpretação.
Dica para corretagem de imóveis em permuta
Permutas não são tão comuns de serem encontradas. Por isso, converse, negocie e registre em contrato as decisões que tomar junto aos proprietários. Essa é uma ótima oportunidade para todos os envolvidos.
Lembrando que: o corretor não pode cobrar apenas de uma das partes, correndo o risco de infringir o Código de Ética por concorrência desleal.