O contrato de locação de um imóvel, parte fundamental desse tipo de negócio, é sempre elaborado de acordo com a Lei n.º 8245/91, ou Lei do Inquilinato. Nesta norma, encontram-se todas as regras que devem ser cumpridas por locatário e locador ao firmarem um acordo de locação, seja residencial, seja comercial.
Agora que você já sabe o que é Lei do Inquilinato, o próximo passo, como locador, é conhecer minuciosamente cada direito e dever que possui a partir do momento que aluga uma residência. Vamos lá?
Direitos do inquilino
Para começar a falar sobre o tema, vamos listar os principais direitos do inquilino previstos pela Lei do Inquilinato, descrita anteriormente. Confira tudo abaixo:
1 – Receber o imóvel em perfeito estado
De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino tem o direito de receber o imóvel em condições de ser usado para aquilo que se destina, inclusive podendo reclamar junto à imobiliária pela rescisão do contrato caso considere o ambiente inabitável.
Por isso, no início da vigência do contrato, as imobiliárias realizam uma vistoria em que se registram todas as condições iniciais do imóvel, que devem estar de comum acordo entre o locador e o locatário.
2 – Isenção de despesas extraordinárias do condomínio
Caso o imóvel faça parte de um condomínio, o locatário tem o dever de arcar apenas com as taxas ordinárias, ou seja, aquelas que se referem a gastos rotineiros de manutenção, como pagamento de salários, limpeza, zeladoria e reposição de fundo-reserva.
Já as despesas extraordinárias, aquelas oriundas de gastos atípicos à zeladoria rotineira do condomínio, como reformas estruturais e indenizações trabalhistas, são responsabilidade do locador, de acordo com a Lei 8245 de 1991.
3 – Indenização por reformas e benfeitorias
Todo inquilino tem o direito de ser ressarcido caso seja necessário um reparo no imóvel, desde que a reforma se enquadre na modalidade de “benfeitoria necessária”, como é estabelecido nas cláusulas da Lei do Inquilinato.
Segundo a norma, benfeitorias necessárias são aquelas que mantêm a condição de uso do imóvel – reformas estruturais, como instalações elétricas e reparos no encanamento. Benfeitorias que dizem respeito à estética do imóvel não são indenizáveis e devem ocorrer somente com autorização prévia do proprietário.
4 – Solicitar comprovantes de pagamento com discriminação de despesas
Caso necessite, o locatário pode exigir, junto à imobiliária ou ao proprietário, recibos discriminados do pagamento das despesas pelas quais é responsável. Esse direito é importante para não haver fraudes, cobranças indevidas ou repasses ilegais de valores.
5 – Preferência de compra
No caso em que o proprietário decide vender o imóvel, o locatário tem preferência para adquiri-lo, segundo a lei. O inquilino deve ser tratado em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial e tem o prazo de 30 dias após o aviso de venda para manifestar interesse pela compra.
Deveres do inquilino
Agora, além de falar sobre todos os direitos do locatário, vamos descrever o que a Lei do Inquilinato diz a respeito dos deveres dele. Conheça cada um abaixo.
1 – Pagar pontualmente o aluguel e demais despesas de locação
O primeiro dever de um inquilino é se manter em dia quanto ao pagamento de aluguel, condomínio e outros gastos estabelecidos no acordo de locação. A forma de pagamento também deve seguir o que foi discriminado na celebração do contrato, assim como datas e condições em caso de atraso.
O locatário que não cumprir com essa responsabilidade pode ser punido com ação de despejo ou outra sanção prevista em contrato, além de ter que pagar o que deve ao proprietário com os juros previstos no acordo.
2 – Servir-se do imóvel apenas para o uso presumido
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário é proibido de fazer um uso do imóvel diferente daquele previsto pelo contrato. Isso significa que o inquilino não pode utilizar um imóvel comercial como se fosse residencial, e o mesmo vale para o contrário.
3 – Devolver o imóvel no estado em que recebeu
O inquilino também tem como dever restituir o imóvel no mesmo estado em que o encontrou no início da locação. Assim como antes da mudança, a imobiliária realiza uma vistoria no fim do contrato e confere se a residência se encontra no mesmo estado de conservação.
Ainda de acordo com a Lei do Inquilinato atualizada, o locatário que não devolver o imóvel da mesma forma que o recebeu tem o período estabelecido em contrato para fazer os reparos necessários. Caso eles não sejam feitos, ele pode ser multado ou ter parte da caução retida.
4 – Pagar as despesas de água, luz e demais serviços contratados
A partir do momento que o locatário inicia a estadia no imóvel, todos os serviços contratados passam a ser responsabilidade dele. Inclusive, é necessária a troca de titularidade das contas, de modo que as cobranças ocorram diretamente no nome dele.
5 – Respeitar o regulamento do condomínio
É comum que inquilinos pensem que não têm responsabilidades para com o condomínio, uma vez que não são proprietários do imóvel que está sob regimento. Entretanto, a Lei do Inquilinato estabelece o total cumprimento do código de regras estabelecido pela administradora do condomínio como dever do locatário.
Caso o imóvel passe por punição em decorrência do descumprimento de alguma regra, é o inquilino quem deve arcar com tal responsabilidade, seja uma multa, seja uma sanção de outra natureza.