Guia sobre compra e venda de imóveis
1. Além do valor do imóvel, quais são os outros valores devo pagar?
Resposta da Azor Imóveis:
Além do valor do imóvel previamente acordado, é de responsabilidade do comprador arcar com outros custos para a compra de um imóvel. Como por exemplo:
- ITBI – Que pode variar de 2% a 5% sobre o valor total do imóvel e é pago ao município.
- Registro de compra no cartório – O valor pode variar de acordo com o estado (inclua o valor aqui de acordo com a sua região de atuação)
- Escritura pública do imóvel – Em média a escritura pública do imóvel custa 0,6% do valor total do imóvel.
Mas, se você estiver comprando seu primeiro imóvel de no máximo 500 mil reais você tem um desconto de 50% nos valores de registro do imóvel e escritura.
2. Quais os documentos eu preciso apresentar para comprar um imóvel?
Resposta da Azor Imóveis:
Se você for comprar um imóvel como Pessoa Física, você já deve deixar separados os seguintes documentos:
- Cópia do RG
- Cópia do CPF
- Comprovante de Residência (xerox)
- Comprovante de estado civil (cópia)
- Carteira de trabalho (cópia)
- Extrato do FGTS (em caso de utilizá-lo para a compra do imóvel)
- Se casado, apresentar os mesmos documentos do cônjuge.
- Se for separado, apresentar a cópia da certidão de casamento com averbação
- No caso de ser empresário, deve apresentar a declaração de imposto de renda.
3. É possível comprar um imóvel financiado sem valor de entrada?
Resposta da Azor Imóveis:
Sim, é possível comprar um imóvel financiado sem pagar nenhum valor de entrada. Nesse caso, você pode negociar diretamente com a construtora (se for um imóvel na planta ou recém entregue) e acertar o financiamento sem entrada.
Mas, se o financiamento for feito através de um banco ou através de programas como por exemplo MCMV você não vai conseguir comprar sem entrada. Isso porque nenhum banco atualmente financia 100% do valor do imóvel. No máximo 90%. Ou seja, os demais 10% precisam partir de você.
Nesse caso, vale a pena conversar com seu corretor de imóveis sobre uma alternativa de negociação com o proprietário para o pagamento desses 10%.
4. Quem vai pagar a comissão do corretor de imóveis (ou imobiliária)?
Resposta da Azor Imóveis:
Paga a comissão do corretor de imóveis o proprietário do imóvel. Que por sua vez, contratou os serviços de corretagem para encontrar um comprador.
Há casos em que, de comum acordo (entre proprietário e comprador) que a comissão do corretor é dividida entre as partes, mas, não é comum.
5. Vale a pena comprar um imóvel com o mercado imobiliário em “crise”?
Resposta da Azor Imóveis:
Quando você escuta falar que o mercado imobiliário está em crise, normalmente é porque existe uma alta demanda de imóveis à venda, para uma procura pequena. Nesse sentido, se você estiver em condições de realizar um compra, certamente será um dos melhores momentos. No qual você poderá encontrar imóvel muito bom por valor abaixo do convencional no mercado.
6. É melhor comprar um imóvel pronto, novo ou em obras?
Resposta da Azor Imóveis:
Anteriormente era considerado que a compra de um imóvel na planta (em obras) era mais vantajoso para o cliente do que comprá-lo quando estivesse pronto, mas, essa visão já mudou muito e agora é mais uma questão de preferência e prazos do que realmente de vantagens.
Quando se compra um imóvel que ainda está em obras você pode fazer algumas mudanças na planta o que é bom em contra partida vai acordar com uma taxa adicional de custos de obras enquanto um imóvel pronto e novo você não pode fazer alteração nenhuma pelo fato de já esta entregue pela construtora, pronto para morar e sem nenhum encargo adicional, ainda que o valor esteja um pouco maior do que quando estava em obras, vale a pena!
7. Porque eu tenho que pagar taxa de obras?
Resposta da Azor Imóveis:
A taxa de obras é cobrada somente em compras por meio de um financiamento para imóveis que são adquiridos ainda na planta, ela é cobrada durante o período da assinatura do contrato até a entrega das chaves. A taxa de obras então, se refere ao juros cobrados por parte da instituição financeira junto à construtora pelo financiamento da construção, por sua vez, todos os compradores que adquirirem imóveis ainda na fase de construção, contribuem com o pagamento dessa taxa.”
8. Qual a diferença entre contrato de compra e venda de imóveis e a escritura definitiva?
Resposta da Azor Imóveis:
O contrato de compra e venda de imóveis é feito assim que há um acordo entre ambas as partes para realizar a transação de compra de um imóvel.
Esse contrato então pode ser efetivado através de um instrumento particular ou por instrumento público que nesse caso é lavrado em um cartório de notas.
Quanto á escritura definitiva é o documento pelo qual se transmite a propriedade legal do imóvel (exceto em casos de compras feitas à vista a escritura definitiva só é entregue após a quitação do imóvel) seja por meio de financiamento bancário ou qualquer outra forma de compra.
9. Se o imóvel apresentar algum problema depois que eu comprei eu posso reclamar?
Resposta da Azor Imóveis:
Se o dano for aparente, o proprietário do imóvel tem até 90 dias para declarar o problema. Depois disso, ele perde o direito de receber a assistência da construtora. Já em caso de danos construtivos não aparentes, o prazo para apresentar o caso à construtora é de 5 anos.
Quando a compra é feita através de um financiamento bancário, o próprio banco já “embuti” no seu saldo devedor o valor de um seguro obrigatório.
10. Posso vender um imóvel mesmo que ele esteja financiado?
Resposta da Azor Imóveis:
Sim, é possível fazer a venda de um imóvel, mesmo que ele já esteja financiado. Há nesse caso uma burocracia um pouco maior se o novo comprador for optar por financiar o imóvel também. No entanto é possível.
11. Como eu vou saber se o valor do imóvel é justo?
Resposta da Azor Imóveis:
Basta você conversar com seu corretor de imóveis de confiança e solicitar uma análise do mercado imobiliário daquela região, você pode também solicitar o valor de venda dos imóveis daquele local nos últimos 4 ou 5 meses por exemplo. Um bom corretor de imóveis vai conseguir te repassar essas informações e te orientar sobre o valor justo de um imóvel.
12. Como eu sei se o imóvel vai valorizar ou desvalorizar ao longo do período?
Resposta da Azor Imóveis:
Não existe uma regra clara sobre a valorização de um imóvel, contudo o que seu corretor de imóveis pode fazer é um levantamento dos projetos de expansão e melhorias ao longo prazo que fazem parte do planejamento daquela região, assim, você pode ter uma ideia sobre a valorização ou não. Por exemplo; há um terreno próximo que está cotado para se tornar um grande Shopping, isso certamente vai aumentar o valor do m² naquela região.
13. Qual o valor do imóvel para participar do programa do governo (Casa Verde e Amarela)?
Resposta da Azor Imóveis:
De acordo com as regras do programa Casa Verde e Amarela, o valor máximo do imóvel elegível à iniciativa é de R$ 264 mil, inclusive, a Caixa Econômica Federal ampliou as taxas de renda para inclusão de novos membros, de modo que a renda mensal máxima permitida seja de R$ 8 mil, e não mais de R$ 7 mil.
14. Como funciona o financiamento pela tabela Price e SAC?
Resposta da Azor Imóveis:
O sistema SAC financia até 80% do valor do imóvel. Na prática e de maneira fácil, você vai pagar parcelas um pouco maiores no inicio, porém a redução será enorme até o final do seu financiamento. Isso porque nesse sistema a taxa de juros é calculada apenas sobre o saldo devedor. E não, sobre o total financiado.
Já o Sistema PRICE financia até 70% do valor do imóvel e a principal característica é a parcela fixa, ou seja, o juros é calculado uma vez em cima do saldo devedor total e parcelado, desta forma você não tem alteração no valor das parcelas.
15. Tabela Price e SAC: qual é melhor para pagar menos financiamento no imóvel?
Resposta da Azor Imóveis:
Na hora de financiar sua casa própria, você de tem de escolher um sistema de pagamento: tabela Price ou SAC. Mas o que eles são? Qual a diferença? Qual a vantagem e a desvantagem de cada um? Qual é o mais barato?
Antes de financiar, entenda o que é cada sistema, a seguir.
16. O que é a tabela Price e o SAC?
Resposta da Azor Imóveis:
Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e SAC (Sistema de Amortização Constante) são formas de amortização de financiamento ao longo prazo, pagas ao banco ou à construtora na hora de financiar a compra de um imóvel. São dois cálculos distintos que determinam de que forma o comprador do imóvel irá pagar/amortizar o empréstimo que ele fez para este fim. Nesses dois sistemas, será definido o valor da parcela mensal a ser paga.
Assim tanto o SAC como a tabela Price vão reduzindo o saldo devedor, parcela a parcela, para que, ficando menor, haja menos juros.
17. Qual a diferença entre tabela Price e SAC?
Resposta da Azor Imóveis:
A diferença entre tabela Price e SAC está na forma e rapidez de amortização (diminuição gradativa da dívida). Isso afeta tudo, como o valor das parcelas e a quantia total de juros. No SAC, as prestações são mais altas no início e menores no final porque há amortização mensal do valor financiado. O valor da parcela vai caindo, da primeira até a última, porque há uma diminuição progressiva dos juros. Na tabela Price, as parcelas começam mais baixas, mas são fixas durante todo o período de financiamento.
18. Qual a vantagem da tabela Price e do SAC?
Resposta da Azor Imóveis:
Essa escolha é sempre do comprador, deve-se optar pela forma de pagamento que mais se adequa à realidade financeira, escolhendo o fator de correção (TR ou IPCA) que julgue mais econômico no momento da assinatura do contrato do financiamento. Já, quando se necessita de financiamento, o melhor a fazer é sempre optar pelo prazo mais curto possível, para pagar menos juros.
Nos financiamentos imobiliários, paga-se juros sobre o saldo devedor, por isso, quanto mais amortização, menos o comprador desembolsa com juros. Para ele, se o comprador pagar uma prestação maior no início, será mais vantajoso, o sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) é preferível à tabela Price, porque representa uma economia de cerca de 10%, em média; a vantagem da tabela Price é que a parcela inicial é, normalmente bem menor, no entanto, pelo SAC, apesar de as parcelas serem maiores no começo há uma amortização maior da dívida, que leva a uma economia significativa no final.
Compare os dois sistemas no quadro abaixo: num financiamento de R$ 200 mil em 20 anos, a prestação do SAC começa R$ 439,00 mais cara, mas o valor total pago no final é quase R$ 30 mil, mais baixo.
| SAC | PRICE | |
| Parcela inicial | R$ 1.964,16 | R$ 1.524,89 |
| Parcela final | R$ 838,05 | R$ 1.524,89 |
| Total pago | R$ 336.264,90 | R$ 365.973,48 |
19. Existe outra correção das prestações de um financiamento?
Resposta da Azor Imóveis:
A Caixa anunciou uma nova linha de crédito para a casa própria, com juros entre 2,95% e 4,95% ao ano, mais a inflação oficial do país, medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Esse novo modelo está disponível somente para novos contratos e pode ser usado para financiar até 80% do valor de imóveis novos e usados, com prazo de até 360 meses.
O valor da prestação será corrigido mensalmente e geralmente utiliza-se o sistema SAC. Neste caso, percebe-se que o valor da parcela pode diminuir ou não ao longo do tempo, pois depende da trajetória da inflação. Na tabela Price, a correção pelo IPCA descaracteriza totalmente o conceito de parcelas fixas.
Como exemplo, considere o mesmo valor de R$ 200 mil financiado em 20 anos, com taxa anual de juros de 4,95% e uma estimativa de IPCA de 4%. Vale reforçar: trata-se apenas de uma simulação, pois é impossível prever a trajetória da inflação por um período tão longo.
Financiamento de R$ 200 mil em 20 anos, juros de 4,95% ao ano e correção pelo IPCA (estimativa de 4% ao ano)
| SAC | PRICE | |
| Parcela inicial | R$ 1.645,56 | R$ 1.306,69 |
| Parcela final | R$ 1.833,30 | R$ 2.853,77 |
| Total pago | R$ 433.014,03 | R$ 475.426,66 |
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20. Como eu sei que vale a pena sair do aluguel para comprar um imóvel?
Resposta da Azor Imóveis:
Se o aluguel que você paga hoje toma até 30% da sua renda familiar vale a pena pensar na compra de um imóvel, isso porque, muitas vezes você vai encontrar formas de pagamento de condições que vão te permitir ter uma parcela igual ou menos que a do seu aluguel atualmente e que por sua vez, vão te proporcionar uma casa própria.
Só não vale a pena sair do aluguel quem realmente ainda não tem condições de financiar um imóvel ou comprá-lo à vista, ou que o valor do aluguel é muito baixo em comparação a parcela de um financiamento, fora isso, imóvel nunca vai deixar de ser um ótimo investimento.
21. Como usar o FGTS no financiamento imobiliário?
Resposta da Azor Imóveis:
Financiar um imóvel com o saldo do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é uma alternativa muito buscada por trabalhadores com carteira assinada que desejam sair do aluguel e conquistar a tão sonhada casa própria.
O FGTS podia ser usado apenas no financiamento de imóveis que se encaixam no SFH Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que financia unidades de até R$ 1,5 milhão, mas tem juros limitados a 12% ao ano e é parcialmente custeado com recursos da caderneta de poupança.
Em agosto de 2021, os compradores também puderam usar o dinheiro do FGTS para abater prestações do primeiro imóvel no valor de até R$ 1,5 milhão financiado com o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).
Esse modelo financia imóveis com recursos livres dos bancos, porém costumam ter taxas de juros mais altas em relação ao SFH. A medida foi aprovada pelo Conselho Curador do Fundo. Em nota, a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) afirmou que essa mudança foi positiva. “O SFH já contempla grande parte dos imóveis financiados de até R$ 1,5 milhão e, ao estender ao SFI, a medida amplia o benefício a outro grupo”.
Entretanto, sacar o FGTS pode não ser uma tarefa fácil. O trabalhador precisa obedecer a vários pré-requisitos. A seguir, confira as principais perguntas e respostas sobre como usar o FGTS para comprar ou financiar um imóvel.
22. O que é o FGTS?
Resposta da Azor Imóveis:
FGTS é a sigla para Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Esse fundo, que corresponde a 8% do salário bruto, é pago mensalmente pela empresa para cada funcionário. O valor é depositado automaticamente na Caixa Econômica Federal por meio de conta aberta com o contrato de trabalho.
23. Quais são as regras para uso do FGTS para financiamento imobiliário?
Resposta da Azor Imóveis:
- Ter pelo menos três anos de carteira assinada sob regime do FGTS (consecutivos ou não).
- Não ter outro financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
- Não ser dono de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. Assim, se tem uma casa em São Paulo, poderá comprar outra no Rio de Janeiro, mas não na capital paulista.
- A compra do imóvel deve ser para moradia do trabalhador – e não para aluguel.
24. Quais devem ser as condições do imóvel para receber o financiamento?
Resposta da Azor Imóveis:
- Carteira de trabalho.
- Comprovante de residência.
- Certidão de nascimento ou casamento.
- Carteira de identidade e CPF.
- Certidão de matrícula.
- IPTU da casa ou apartamento a ser comprado.
Obs: Se necessário, outros documentos poderão ser exigidos para comprovar que trata-se da aquisição de imóvel para moradia do comprador.
25. Como é feito o saque do Fundo de Garantia?
Resposta da Azor Imóveis:
O trabalhador que deseja usar o FGTS para comprar o imóvel deve solicitar o saque ao agente financeiro, que comunicará à Caixa. Assim que autorizado, a grana entrará direto na conta do vendedor. Ou seja, é repassada diretamente para o vendedor e não cai na conta do trabalhador.
26. Quem são os agentes financeiros?
Resposta da Azor Imóveis:
O agente financeiro é por meio do qual o comprador vai fazer seu financiamento. São bancos, consórcios ou companhias de crédito imobiliário, como a CHB (Companhia Hipotecária Brasileira). Mas também podem ser securitizadoras e entidades abertas de previdência complementar. Para a compra de um imóvel, esse agente financeiro é o responsável por sacar o fundo de garantia para o trabalhador.
27. Qual a diferença entre SFH e SFI SFH?
Resposta da Azor Imóveis:
Por ter taxas de juros mais baixas (limitadas a 12% ao ano), é o sistema de financiamento imobiliário mais popular do país. Usa recursos da poupança ou do próprio FGTS para facilitar o financiamento da compra ou construção de uma casa. Ele é voltado para o público de baixa renda e usado no programa federal Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida).
SFI: São financiamentos imobiliários que não seguem as regras do SFH. Esse sistema usa recursos de grandes instituições e investidores, como bancos e instituições financeiras. No caso do SFI, não há limite de juros. É destinado a imóveis de alto padrão.
28. Quem tem dívidas pode sacar o FGTS?
Resposta da Azor Imóveis:
Sim. Não há qualquer impedimento. O trabalhador deve apenas cumprir os requisitos legais para sacar o FGTS.
29. Quanto tempo o FGTS demora para ser liberado?
Resposta da Azor:
De acordo com a especialista em negócios imobiliários, se não houver nenhuma pendência ligada à compra do imóvel, como a aprovação do financiamento, o FGTS é liberado entre 30 e 40 dias.
Em média, demora entre 30 e 40 dias quando atrelado à liberação do financiamento do imóvel.
30. Para que o FGTS não pode ser usado?
Resposta da Azor Imóveis:
- Comprar imóvel comercial.
- Reformar ou aumentar a casa ou apartamento.
- Comprar terreno. Comprar material de construção.
- Comprar casa para familiares, dependentes ou outras pessoas.
Quem infringir a regra e for descoberto, poderá responder processualmente por estelionato e terá que devolver o dinheiro ao governo.
31. Em que momentos posso usar o FGTS na compra de imóvel?
Resposta da Azor Imóveis:
O FGTS pode ser usado tanto no início do financiamento, para pagar parte do valor de entrada do imóvel, quanto para amortizar as parcelas do financiamento para reduzir a dívida e o prazo do financiamento.
32. Como usar o FGTS para amortizar o financiamento?
Resposta da Azor Imóveis:
O valor do FGTS pode ser usado para quitar o valor financiado integral ou parcialmente, caso não tenha saldo suficiente. Se for parcial, a amortização será sobre o valor final da dívida, o que impactará no valor das parcelas. Para que haja uma nova amortização com o FGTS, é necessário aguardar dois anos e fazer nova solicitação.
Respeitando esse período, o fundo pode ser usado várias vezes para abater em até 80% do valor da prestação ou liquidar as parcelas. Caso não haja saldo suficiente para quitar a dívida, a melhor forma de usar o FGTS para abater o financiamento é para redução das parcelas.
33. Posso usar o FGTS para financiar imóvel em qualquer lugar do Brasil?
Resposta da Azor Imóveis:
Sim, desde que a aquisição seja para moradia do comprador e atenda os demais requisitos básicos exigidos para o financiamento.
34. Posso financiar um segundo imóvel com o FGTS?
Resposta da Azor Imóveis:
Sim, no modelo SFH, desde que o primeiro imóvel esteja quitado e que a segunda residência desejada não fique na mesma cidade ou município vizinho ao primeiro.
35. É possível sacar o FGTS para ajudar algum parente a comprar um imóvel?
Resposta da Azor Imóveis:
Não. O governo reprova o uso desse dinheiro para ajudar parentes ou terceiros.
36. Quantas vezes posso usar o Fundo de Garantia para comprar um imóvel?
Resposta da Azor Imóveis:
O FGTS pode ser usado quantas vezes for preciso, desde que se encaixe nas regras para financiamento já mencionadas nas questões anteriores.
37. Uma vez sacado o FGTS, continuo recebendo o benefício?
Resposta da Azor Imóveis:
Sim. Se o trabalhador ainda estiver atuando com carteira registrada, a empresa continua depositando o valor na conta da Caixa Econômica Federal.
38. Posso sacar apenas parte do FGTS?
Resposta da Azor Imóveis:
Sim. Não há impedimento de sacar o FGTS parcialmente. Basta informar ao agente financeiro o valor a ser utilizado.
39. Como usar o FGTS para abater prestações de imóveis do SFI?
Resposta da Azor Imóveis:
Usar o FGTS no financiamento pelo SFI é bem simples. O trabalhador solicita ao banco onde contratou o financiamento SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) a utilização do FGTS para amortizar, liquidar ou pagar parte do financiamento.
A instituição financeira checa se o trabalhador e o imóvel atendem às condições necessárias para o saque e o banco encaminha a solicitação de saque à Caixa. Se aprovado, o valor é debitado da conta FGTS do trabalhador e o dinheiro é encaminhado ao banco para conclusão da operação.
Para isso, os requisitos são:
- Ter no mínimo três anos de trabalho com carteira registrada.
- Poderá ser usado apenas para o pagamento do primeiro imóvel.
- Valor do imóvel financiado deverá respeitar o teto de R$ 1,5 milhão estabelecido pelo CMN (Conselho Monetário Nacional).
- A grana poderá ser usada para reduzir a dívida ou abater até 80% da prestação em 12 meses, prorrogáveis ao fim de cada período.
40. Quais as formas de compra de um imóvel são disponíveis no mercado?
Resposta da Azor Imóveis:
Existem pelo menos 3 formas de comprar um imóvel, sendo elas:
- A compra à vista
- A compra financiada – com um banco ou com a construtora
- Através de Consórcio Habitacional – por meio de uma carta de crédito”
41. Quando o imóvel é quitado como devo proceder?
Resposta da Azor Imóveis:
Assim que concluir com os pagamentos referente a compra do seu imóvel você deve em primeiro lugar providenciar a escritura definitiva. Para isso, basta ir até o Cartório de Notas com seus documentos pessoais, a prova da quitação do imóvel e o contrato.
Então, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis e assim, você vai garantir a propriedade do imóvel.
Depois é só ir até a prefeitura e solicitar a alteração de nome no IPTU.
42. Como funciona o contrato de compra e venda e quais cuidados que devo ter?
Resposta da Azor Imóveis:
O contrato de compra e venda de um imóvel é o documento onde vão constar todos os acertos, valores, dados do comprador e vendedor além dos dados do imóvel, forma de pagamento, valores de entrada e etc. Ou seja, é o documento que dita a obrigações e direitos entre ambas as partes em uma negociação de compra e venda de imóvel.
Então, antes de assinar um contrato, preste atenção em alguns itens importantes:
- Somente assine um contrato na presença do seu corretor de imóveis, devidamente regulamentado no CRECI.
- Se houver alguma dúvida em qualquer cláusula do contrato, não assine e peça orientação ao seu corretor de imóveis ou a um advogado.
- Os dados pessoais do vendedor bem como o endereço do imóvel, metragem quadrada, área útil, número do registro, preço, prazos e formas de pagamentos, taxa de juros e etc, devem constar no contrato. Se não estiverem lá, não assine e peça que o mesmo seja incluído.
- Exija que você tenha uma cópia do contrato devidamente assinado por ambas as partes e duas testemunhas.