O financiamento imobiliário é a via mais procurada quando se trata de realizar o sonho da casa própria, desejo este de muitos brasileiros. As vantagens dessa modalidade iniciam-se na possibilidade de pagar em prestações o valor do imóvel e contar com prazos, na maioria das vezes, bastante atrativos. Sabemos também que tudo deve ser feito com muita pesquisa e análise para que encontremos a instituição financeira que apresente as melhores condições de taxas de juros para a transação.
Pois bem, ocorre que, em alguns casos, a solicitação de financiamento é reprovada. Isso mesmo. Fato que não é incomum, visto haver alguns quesitos mais rígidos estabelecidos em especial pelas instituições financeiras e que vão influenciar na liberação do crédito.
Quais os motivos para termos o financiamento negado? E como proceder nesse caso? Tem solução? Observamos que solicitar um financiamento de imóvel não é algo complexo ou difícil de ser obtido, basta apenas ficar atento às regras para contratá-lo junto ao banco.
Como funciona o financiamento imobiliário?
Antes de falarmos sobre os motivos que levam à reprovação da solicitação para financiar e o que é possível ser feito nessa situação, vamos tratar aqui de como funciona um financiamento imobiliário.
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito presente na cartela de produtos das instituições financeiras (bancos, financeiras etc.) e que é disponibilizada conforme um fim específico: compra, reforma ou construção de imóvel. Os imóveis podem ser comerciais ou residenciais ou ainda a aquisição pode ser de terrenos. O financiamento imobiliário possui algumas etapas; são elas: análise de perfil do cliente solicitante e de crédito; avaliação do imóvel por meio de vistoria e elaboração de laudo; análise jurídica; assinatura do contrato e, por fim, registro em cartório.
O contratante firma o compromisso de, durante determinado prazo (máximo de 35 anos ou 420 meses), pagar em prestações acrescidas de juros o valor do montante financiado, conforme o que foi estabelecido em contrato. O contrato em questão é o de alienação fiduciária, que regula todo o processo de financiamento e por meio do qual o bem fica como garantia ao banco para o cumprimento do pagamento das parcelas. O comprador, por sua vez, tem a posse do imóvel, mas ainda compartilha a propriedade com o banco. Quitado o saldo devedor, o imóvel passa inteiramente ao comprador, que se torna o dono efetivamente, após a transferência da propriedade para seu nome e o Registro, realizado em cartório.
Quais motivos podem reprovar a solicitação de financiamento imobiliário?
Agora que você já está por dentro de como funciona um financiamento imobiliário, vamos aos fatores que podem levá-lo a ser reprovado pela instituição financeira.
Renda abaixo do necessário: Nesse caso, há uma insegurança em relação a adimplência das parcelas a serem pagas pelo contratante. De acordo com as regras do financiamento, o valor das parcelas não poderá ultrapassar 30% da renda bruta mensal. Havendo uma renda que não seja compatível com o financiamento e que comprometa a porcentagem-limite, a instituição financeira reprovará a solicitação.
Valor baixo para a entrada: Outro aspecto que pesa na liberação do crédito é o valor da entrada ser inferior ao necessário para dar entrada no financiamento; em geral, 20% do valor do imóvel.
Problemas com a Receita Federal ou o INSS: Tanto Declaração do Imposto de Renda como as necessárias ao INSS devem estar em dia, com todos os tributos quitados. É muito importante para concessão de crédito que sua situação esteja regularizada. Nesse sentido, verifique com os órgãos em questão se não há declarações pendentes, dívidas ativas, documentos incorretos ou faltantes, impostos a serem pagos, entre outros problemas que possam haver.
Cadastro negativado: Integra esse rol de motivos também a questão de restrição do CPF por estar negativado nos órgãos de proteção ao crédito (Serasa; SPC; Boa Vista e Quod), o que se conhece por “nome sujo”. Estando negativado o cliente torna-se um “perfil de risco” para instituição financeira, que não vê segurança em aprovar o financiamento.
Nota de score baixa: O score é uma pontuação que vai dizer qual é seu perfil financeiro e é consultado por bancos ou empresas sempre que necessário; em específico; no caso de solicitação de crédito, essa verificação faz parte do processo de análise do perfil. Por meio dos dados analisados, o banco vai avaliar se você é um bom ou mau pagador. A pontuação vai de 0 a 1.000. Quanto menor a pontuação, maior é probabilidade de inadimplência, o que compromete a liberação de crédito pelo banco.
Você também encontrará dicas de como aumentar o score mais à frente na publicação de hoje.
Problemas com dados incorretos: Lembramos aqui que uma das etapas da avaliação da liberação de crédito pelo banco é a análise dos dados do solicitante. Essa análise, além de checagem, visa à segurança contra eventuais fraudes. Dessa forma, os documentos enviados à instituição financeiras devem estar corretos e atualizados, o que comprova que as informações disponibilizadas são verdadeiras e fidedignas. Além disso, documentação equivocada pode causar erros e atrasos no processo.
Possuir outro financiamento ativo: Havendo outro financiamento aberto em seu nome, este é um indicativo de que sua renda fixa já está comprometida. Sabemos que as prestações de um financiamento não podem ultrapassar 30% do valor da renda mensal bruta. Nessa situação, as chances de inadimplência aumentam e o banco tenderá a não aprovar a liberação do financiamento.
O que podemos fazer no caso de o financiamento ser reprovado?
A depender do motivo da reprovação, selecionamos algumas dicas de como lidar com a situação e revertê-la:
Refaça seu planejamento financeiro: A ideia aqui é organizar suas finanças para ajustar o pagamento de suas contas e não adquirir dívidas. Junto à regularização do nome, deve-se manter disciplina nessa organização para ter uma clara visão dos valores que entram e os que saem de sua conta. Considerando sua renda mensal, avalie a quantia que pode ser direcionada a: seus gastos fixos, gastos ocasionais, uma reserva de emergência e a um financiamento, fazendo tudo dentro de suas possibilidades. Esse processo, simples, será de grande ajuda para recuperação financeira.
Veja se é possível compor renda: A composição de renda é quando se somam as rendas de duas ou mais pessoas (familiares ou não) para financiar um imóvel. Analise com o banco essa possibilidade e entenda como isso se estabeleceria em contrato.
Reveja a documentação: Confira todos os documentos que devem ser enviados ao banco e atualize o que for preciso. Se você já pensa em financiar, o ideal é separar um tempo para, com calma e atenção, listar quais documentos são necessários e organizá-los (atualizá-los antes, se for o caso). A etapa de conferência dos dados, como dito anteriormente, é fundamental para iniciar o processo de liberação de crédito; havendo incongruências, a instituição financeira não seguirá com o pedido e pedirá ajuste.
Aumente sua renda: Nesse ponto, vale avaliar seu contexto de vida e entender o que é possível ser feito para aumentar sua renda. Com isso, a ideia é aumentar seu montante para assim ter o suficiente para a aprovação do crédito de seu financiamento, que pode ter sido negado por você apresentar uma renda abaixo do necessário.
No caso de renda insuficiente, além de buscar formas de aumentá-la, outra dica seria propor um aumento do valor de entrada, diminuindo automaticamente o valor das prestações. Isso se houver esse valor para o momento.
De qualquer forma, aumentar a renda também vai auxiliar, se for o caso, a indiretamente elevar o score e mais diretamente limpar o nome, pois contribuirá para quitar dívidas, se esse for o direcionamento.
Aumente seu score: Para aumentar seu score de crédito e ser visto pelas instituições financeiras como bom pagador, há algumas dicas gerais, tais como: procurar pagar todas suas contas em dia e quitar as dívidas o quanto antes; limpar seu nome junto aos birôs de crédito; atentar-se aos seus dados cadastrais para que estejam atualizados; buscar ter um bom relacionamento financeiro com as empresas movimentando crédito (ou seja, realizando compras, por exemplo) e pagando as prestações; e manter as contas fixas em seu nome. Essas ações aumentarão sua pontuação de score melhorando seu perfil financeiro.
Busque sair do negativado (“limpar seu nome”): Se este for o caso, é importante tentar entender como “limpar o nome” nos birôs de análise de crédito (Serasa, SPC, Boa Vista e Quod). O primeiro passo seria tentar renegociar as dívidas com as instituições credoras. Quitados os débitos, a pessoa estará positivada e livre de qualquer restrição de crédito, podendo prosseguir com o financiamento. Se houver dúvidas de como proceder, você pode buscar a orientação de um especialista da área de finanças ou contabilidade, que indicará ações necessárias ao seu caso ou mesmo o próprio birô de crédito.
Procure outro imóvel: Considere a possibilidade de escolher outro imóvel, que seja mais compatível com sua situação financeira atual, mas que atenda às suas necessidades.