PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

O que é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

Em primeiro lugar, o contrato de promessa de compra e venda de imóveis é um contrato preliminar e não definitivo, pois, o contrato definitivo será a compra e venda do imóvel. Nesse sentido o objetivo da promessa é obrigar as partes contratantes a celebrarem o contrato definitivo, oportunamente e sob certas condições.

Portanto, esse contrato preliminar não é a compra e venda do imóvel, mas um comprometimento prévio de sua oportuna celebração. Quando chegar o momento oportuno as partes poderão celebrar a compra e venda do imóvel, conforme o caso, por meio de um instrumento público ou particular.

Ademais, esse tipo de contrato pode ser celebrado com ou sem cláusula de arrependimento. Contudo, se não tem cláusula de arrependimento significa que o negócio foi celebrado de forma irretratável e irrevogável.

Então, vamos adiante!

Algumas pessoas, ao celebrarem uma promessa de compra e venda, afirmam que compraram ou venderam o imóvel. Mas, como vimos, via de regra isso não é verdadeiro. O que as partes poderiam dizer é que se comprometeram a comprar ou vender um imóvel, mas não que compraram ou venderam.

Mas, então, se a promessa não é o contrato definitivo de compra e venda, por que celebram ele? Há várias razões. Exemplifica-se:

Complexidade da operação imobiliária;
falta de documentos necessários;
inexistência atual do imóvel;
ausência de autorização de terceiros;
garantia de oportunidade;
impossibilidade transitória de celebrar o contrato definitivo;
interesse de garantir desde já o negócio;
necessidade de prévia regularização do Imóvel;
realização de inventário e partilha antes da venda;
etc.

Dessa forma, o compromisso de compra e venda do imóvel se mostra muito mais prático e útil para resolver várias situações.

Requisitos essenciais do contrato de compra e venda.

Ainda que a promessa de compra e venda de imóveis seja um contrato preliminar, deve trazer em seu corpo os requisitos essenciais do contrato definitivo. Quais são esses requisitos essenciais?

A comprovação da propriedade do imóvel pelo promitente vendedor (de modo a tornar o objeto possível).
A capacidade das partes envolvidas no negócio (diante da maioridade e sanidade mental).
A descrição certa da coisa (no caso, do imóvel), ainda que esteja vinculado a um momento futuro (como é o caso do imóvel adquirido na planta que está para ser construído).
A contraprestação em dinheiro (preço) fixada pelo promitente vendedor, para a aquisição do imóvel pelo promitente comprador.

A forma não é essencial. Ou seja, embora a compra e venda, em regra, deva se dar por instrumento público, na promessa a forma é facultativa.

Além disso, para aumentar a segurança jurídica do negócio, é importante que haja a descrição dos efeitos ligados ao contrato futuro.

Ainda que breve, a descrição do contrato definitivo, dará ao contrato preliminar maior clareza quanto ao negócio que as partes pretendem efetivar (geralmente quanto a forma e condições para estipulação de pagamento do preço). Mas, para saber mais sobre esse assunto leia também: quais dados devem constar em um contrato de compra e venda de imóvel.

Tipos de imóveis que podem ser objeto da promessa de compra e venda.

Como visto, portanto, na promessa de compra e venda é necessário atender aos requisitos essenciais do contrato definitivo. Então, agora falaremos dos principais tipos de imóveis que podem ser objeto da promessa de compra e venda:

Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Pois bem, nesse caso, a celebração do contrato definitivo está condicionado à conclusão do imóvel.
Promessa de compra e venda envolvendo imóvel já construído. Geralmente é utilizada para as negociações relativas à atual moradia de locatários por determinado prazo, pagamento parcelado, necessidade de prévias reformas, entre outras situações.
Promessa de compra e venda envolvendo terreno não loteado ou a desmembrar. Nessa situação a promessa de compra e venda, para ser concluída, irá depender da alteração das condições atuais do imóvel – a fim de que este seja desmembrado.
Promessa de compra e venda de terreno loteado. Nesse caso o contrato preliminar pode ter caráter definitivo e valerá como título para o registro da propriedade do lote adquirido. Isso, quando acompanhado da respectiva prova de quitação (Art. 26, §6° da Lei de Parcelamento do Solo).
Promessa de compra e venda de imóveis a ser inventariados. Também, se usa a promessa de compra e venda também para viabilizar a compra e venda de imóveis em espólios. Em especial nos casos onde os herdeiros ou legatários ficam responsáveis pela realização do inventário e seu registro.

Assim, pode-se dizer que a promessa de compra e venda de imóvel tem a finalidade primordial de formalizar a pretensão negocial das partes quanto a um evento futuro – e que dará ensejo ao contrato definitivo ou outros desdobramentos.

Os desdobramentos da conclusão da promessa de compra e venda.

Pois bem, os efeitos da promessa de compra e venda de imóvel ficarão, necessariamente, vinculados a um termo final. Além disso, esse termo também é chamado de “limite máximo” ou “período de vigência contratual”.

O referido termo, portanto, poderá ser livremente convencionado entre as partes. Ademais, ele será o marco inicial para a necessidade de celebração do contrato definitivo, dentre outros possíveis desdobramentos.

Dessa forma, pode constar no contrato preliminar de promessa de compra e venda que produzirá efeitos ou vigerá até:

a conclusão da construção do imóvel;
o atingimento de determinado marco temporal condizente com a saída do atual morador (locatário, detentor ou possuidor);
a conclusão do pagamento parcelado do valor de entrada e quitação do saldo remanescente;
a quitação do financiamento bancário;
outras situações conforme o caso.

Assim, pode-se dizer que quando a promessa de compra e venda atinge tal termo final, o contrato preliminar foi concluído.

Por conseguinte, concluído o contrato preliminar, os desdobramentos podem ser vários. Exemplifica-se, portanto, os mais comuns:

As partes envolvidas celebram voluntariamente o contrato definitivo (compra e venda por instrumento público ou particular com efeito de escritura pública).
Uma das partes se recusa a celebrar o contrato definitivo e a outra requer o cumprimento da obrigação judicialmente. Pois, a transferência da propriedade, depende de registrar o contrato definitivo na matrícula. Por exemplo: O que fazer se o promitente comprador quita o contrato, mas o promitente vendedor se nega a transferir a propriedade do imóvel? Nesse caso é comum se ajuizar a ação de adjudicação compulsória do promitente comprador para solucionar o problema.
Resolver o contrato e buscar perdas e danos em ação judicial, quando a parte inocente estiver diante de inadimplemento contratual e assim optar.

O que significa “direito de arrependimento”?

A primeira questão a responder é a seguinte: Qual o significado do direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóveis?

O direito de arrependimento é uma das formas de extinção do contrato que dá poder ao contratante (direito potestativo) para unilateralmente desistir do contrato.

Usa-se esse direito na promessa de compra e venda de imóveis, em diversos contextos. Em alguns desses contextos o direito ao arrependimento decorre de lei e em outros da vontade das partes contratantes. Por ser um direito o seu exercício não resulta em descumprimento contratual.

Cabe lembrar, ainda, que o direito ao arrependimento tem prazo e condições para se exercer. Também se deve considerar que em algumas hipóteses o exercício do direito ao arrependimento não implica em perda econômica, mas em outras sim.

Contudo, é importante lembrar que o arrependimento é a exceção e não a regra. A regra dos contratos é ser irretratável e irrevogável.

O direito de arrependimento é uma exceção nos contratos imobiliários.

As partes que celebram um contrato imobiliário (independentemente da espécie) não desejam fazer meras declarações sem efeitos e não cumpri-las. Os contratos são feitos para serem cumpridos.

Também, se segue essa regra na promessa de compra e venda, embora seja um contrato preliminar, compromete-se com a celebração do definitivo. Todavia, na promessa de compra e venda de imóveis encontra-se mais casos que justificam o uso desse direito.

Quando se verifica as leis que tratam do tema a conclusão é a mesma.

A lei de parcelamento do solo estipula a irretratabilidade e irrevogabilidade como regra. Essa lei prevê a comercialização de terrenos loteados, desmembrados ou de condomínio de lotes. O

Código Civil que regula o contrato preliminar e a promessa de compra e venda também estipula que o direito de arrependimento é exceção.

O Arras que é um instituto tão usado também tem a irrevogabilidade e irretratabilidade como regra e o direito ao arrependimento na exceção.

Outrossim, a lei de incorporação imobiliária tem como regra a irretratabilidade e irrevogabilidade em seus contratos. Embora, como veremos adiante, iniciarão com a possibilidade de arrependimento.

Assim, os casos de aplicação do direito de arrependimento nos contratos imobiliários são mais restritos. Ademais, sua previsão legal como dever legal só há em situações específicas. Tem-se como exemplo a Lei do Distrato (Lei n. 13786/2018) que previu a aplicação do artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Contudo, sobre essa e outras hipóteses de uso do direito de arrependimento falaremos mais adiante.

O direito de arrependimento na lei do distrato.

A Lei n° 13786/2018 ficou conhecida como “lei do distrato”. A partir de sua vigência introduziu-se algumas novidades nas compras e vendas de imóveis loteados e na planta.

Como comentado acima a regra da irretratabilidade e irrevogabilidade da promessa ou compromisso de compra e venda de imóveis permaneceu. Até mesmo porque, essa condição é um dos requisitos para justificar a constituição de um direito real. Para mais informações acesse o link: o direito real à aquisição do imóvel na promessa de compra e venda.

Sem prejuízo dessa possibilidade a “lei do distrato” introduziu nas relações comerciais de imóveis loteados e na planta a aplicação do artigo 49 do CDC.

O referido dispositivo do CDC enuncia o seguinte:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Quanto aos valores eventualmente pagos pelo adquirente nessa hipótese – o direito de arrependimento – o parágrafo único do artigo 49 do CDC estipulou o seguinte:

“Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.”

Essa previsão se inseriu tanto na lei de parcelamento do solo urbano como na lei de incorporação imobiliária. Vejamos adiante:

Direito de arrependimento na lei de parcelamento do solo urbano

Na lei de parcelamento do solo urbano (artigo 26-A, inciso VII, da Lei n. 6.766/1979) o direito de arrependimento consumerista ganhou a seguinte redação:

“as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;”

Inclusive, a possibilidade contratual do exercício do direito de arrependimento tornou-se obrigatória. Assim, a a própria lei estabeleceu que essa previsão deverá constar em quadro-resumo. Ademais, esse quadro resumo é que deverá iniciar os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão.

Outrossim, inseriu-se a mesma previsão do direito de arrependimento consumerista na Lei de Incorporação imobiliária.

Direito de arrependimento na lei de incorporação imobiliária

A lei de incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/1964) regula a realização e comercialização de imóveis na planta. Ou seja, os conhecidos condomínios de casa ou prédios cuja construção e entrega fica postergada para momento futuro. Por isso a promessa de compra e venda cai bem a esse tipo de negócio.

Na referida lei a previsão do direito de arrependimento consumerista ficou no inciso VIII do artigo 35-A. Assim, esse texto de lei repetiu o conteúdo da lei de parcelamento do solo urbano. Veja-se:

Também, se inseriu na referida lei a obrigação de prever esse direito, na forma de quadro-resumo, no início dos contratos.

Assim, os contratos integrantes da incorporação imobiliária deverão iniciar por quadro-resumo com essa previsão. Ou seja, compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas.

Todavia, superado o prazo de arrependimento o contrato se tornará irretratável e irrevogável.

O direito de arrependimento nas arras ou sinal de negócio

Além da situação prevista na “Lei do Distrato” há outras nas quais, no livre exercício da liberdade contratual, pode estipular o direito de arrependimento. Uma dessas situações é a contratação das arras ou sinal de negócio. Embora, a maioria das contratações com arras ou sinal de negócio celebram-se como irretratável e irrevogável.

Mas, vamos entender o direito de arrependimento no caso de arras ou sinal de negócio.

As arras ou sinal de negócio é um contrato acessório. Além disso, ele pode funcionar como garantia, confirmação, indenização e parte de pagamento do negócio celebrado. Nele a irrevogabilidade e irritabilidade se presume, mas o direito de arrependimento deve ser expresso.

Todavia, se contratar o direito de arrependimento, como ficaria? Vamos ler o artigo 420 do Código Civil para responder à pergunta.

“Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

Da leitura se extrai o seguinte:

Função unicamente indenizatória

Se no contrato se estipular o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória.

O direito de arrependimento não exime de pagar as arras em caso de desistência

Se ocorrer a desistência mesmo com arrependimento, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.

Mas, se as partes pretendem devolver a arras, caso desistam no período de arrependimento, devem prever essa possibilidade.

Não compreende direito a indenização suplementar

Pelo lado do promitente comprador ou vender não haverá direito a indenização suplementar, se a desistência ocorreu por exercer o direito de arrependimento.

Por isso, usa-se bastante o direito de arrependimento para limitar o valor da indenização e evitar perdas acima do previsto.

Portanto, diferentemente do arrependimento consumerista (artigo 49 do CDC) nas arras ocorrerá perda econômica em caso de exercício do direito de arrependimento. Todavia, não se deve confundir o direito de arrependimento com a resolução culposa ou fortuita. Ou, ainda, com a resilição. Essas hipóteses de extinção do contrato falaremos em outras oportunidades.

O significado das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade nos contratos imobiliários.

Pois bem…, em regra, a condição de irrevogabilidade e irretratabilidade de um negócio decorre da lei ou da vontade dos contratantes. Portanto, nos casos decorrentes de lei, mesmo se as partes não citem essa condição, o contrato será irrevogável e irretratável.

Todavia, se decorre da vontade das partes, deve-se mencionar na forma de cláusula contratual.

Pois, a cláusula contratual é uma disposição de vontade contida nos negócios jurídicos. Ela é redigida na forma de pequenos enunciados normativos que declaram a existência ou inexistência de fatos e estipulam obrigações.

Por exemplo, em certa parte do contrato, normalmente encontra-se uma cláusula dispondo o seguinte:

“As partes celebram o presente contrato de forma irrevogável e irretratável. (…)”

Contudo, o que é um contrato irrevogável e irretratável?

Primeiro falaremos da irrevogabilidade. Então vamos lá!

A Irrevogável é a qualidade do que não se pode revogar; no caso, um contrato.

Ou seja, um contrato irrevogável não admite revogação. Assim, revogar significa retirar a vigência, os efeitos, a validade, anular, enfim, extinguir o contrato. Portanto, se um contrato não pode ser revogado, por ser irrevogável, deve ser cumprido, sob pena de inadimplemento.

Mas e a irretratabilidade, o que significa?

Contrato irretratável é aquele que não admite retratação. Nesse sentido, se retratar é igualado ao direito de arrependimento. Portanto, se o contrato é irretratável não cabe o arrependimento e precisa ser cumprido.

Dessa forma, do ponto de vista do resultado, a irretratabilidade e a irrevogabilidade tornam imperativo o cumprimento do contrato, sem possibilidade de arrependimento ou revogação unilateral.

Nesse caso, normalmente, restaria a resilição bilateral (distrato) ou a resolução contratual (descumprimento contratual culposo ou fortuito). Entretanto, em outras ocasiões retomaremos, de modo prático, esses conceitos jurídicos.

Com efeito, o contrato irrevogável e irretratável de promessa de compra e venda de imóvel deve ser celebrado onde há essa intenção.

Os efeitos das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade

Portanto, o principal efeito das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade é evitar o arrependimento do negócio jurídico e obrigar o cumprimento. Quer seja pelo comprador (promitente comprador) ou vendedor (promitente vendedor).

No entanto, condicionou-se ou relativizou-se esse efeito em algumas situações.

Por exemplo, na “Lei do Distrato” (Lei n° 13.786/2018). Essa lei estabeleceu a aplicação do direito de arrependimento do consumidor em contratos imobiliários.

Assim, durante sete dias caberá arrependimento na hipótese legal. Embora, não seja em toda e qualquer situação. Mas, “em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial” é o que a lei dispôs.

Por exemplo, têm-se os casos de contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta e lotes, comercializados na referida situação. Pois bem, a ideia é proteger o adquirente contra técnicas agressivas de vendas que dificultam ou anulam o tempo para reflexão na compra. Mas, para maiores informações, leia o artigo: o direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóveis.

Outra situação peculiar é o caso de anulação judicial de cláusulas abusivas. Ou seja, uma vez anulada a cláusula, ela ficará sem efeito, mesmo com cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade. Nesse caso, pode ser que a anulação afete todo o contrato e não apenas uma ou outra cláusula contratual. Contudo, o que mais ocorre é preservar o negócio jurídico e só eliminar o que for abusivo.

Outrossim, há casos em que se questiona a eficácia da cláusula irrevogável e irretratável. Por exemplo, nos aditamentos contratuais que omitiu a reprodução da referida cláusula.

Assim, embora as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade imponham aos contratantes o dever de cumprir o contrato, há situações que ficam sem efeito.

Além dessas situações, há outras. Entretanto, agora enfrentaremos uma outra questão.

O contrato irrevogável e irretratável de compra e venda pode ser desfeito?

Primeiro é importante ressaltar que, excetuada as situações anteriores, o contrato não pode ser unilateralmente desfeito. Contudo, isso não significa impossibilidade de extinção do contrato por outras vias.

Por isso, adiante veremos, como é importante identificar e distinguir essas outras formas de encerrar o contrato.

Pelo cumprimento das obrigações contratuais

Primeiramente é importante lembrar que o jeito normal de encerrar um contrato é cumprindo-o. Por mais evidente que pareça, após ser dito, mas é isso mesmo.

Se o contrato é irretratável e irrevogável, então, ele pode se encerrar pelo cumprimento de todas as suas obrigações.

Assim, de parte a parte, não restará mais nada para cobrar. De sorte que, o contrato se encerrará pelo cumprimento absoluto de suas obrigações.

Pelo exercício do direito de arrependimento.

Como já comentado em outro artigo: o direito de arrependimento decorre de lei ou da vontade das partes. Contudo, em caso de conflito, a lei prevalece sobre o convencionado. Ou seja, se as partes convencionarem que o contrato será irrevogável e irretratável, mas a lei prever o arrependimento, então, prevalecerá o que a lei determina.

Outrossim, destaca-se que o exercício do direito de arrependimento não é um descumprimento contratual. Portanto, não resulta em penalidade ou pagamento de multa.

Ademais, nas relações de consumo, além de não resultar em penalidade; não há perda econômica alguma para o consumidor.

O direito de arrependimento também não gera penalidade fora da relação de consumo. Contudo, poderá resultar em perda econômica. Isso, porque, nas hipóteses de arras (sinal de negócio) com possibilidade de arrependimento, em regra, o seu exercício resultará do pagamento das arras. Contudo, esse pagamento, não é visto como penalidade ou multa.

Todavia, sobre o tema do direito ao arrependimento recomendamos a leitura do artigo: o direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóveis.

Pela resolução contratual por inadimplemento culposo

Agora, vamos falar da resolução contratual. Mas, para afastar confusões conceituais e equívocos práticos, não usaremos a expressão rescisão. E, por que não?

Pois, bem, a palavra rescisão se usa indiscriminadamente. Alguns usam a palavra rescisão no sentido de resolução culposa, outros para resilição bilateral e, ainda para resolução fortuita.

Contudo, não se trata de um jogo de palavras, mas de discernimento jurídico que leva a resultados diversos.

Então, nessa oportunidade, não se usará a palavra rescisão, mas os termos próprios.

Isso posto, retomamos ao tema proposto – extinção do contrato irretratável e irrevogável pela resolução culposa.

No artigo 475 do Código Civil menciona-se a resolução contratual assim:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Sendo que ela está inserida no capítulo que trata da extinção do contrato. Portanto, a resolução culposa é uma das formas de extinção do contrato pelo inadimplemento contratual culposo.

Ademais, a resolução culposa, também é vista como uma alternativa, que surge para a parte inocente, quando a outra, culposamente, descumpre as suas obrigações contratuais.

Diz-se alternativa, pois pode-se optar pelo cumprimento da obrigação ao invés da resolução contratual. Embora, há casos de impossibilidade de cumprimento da obrigação, só restando o caminho da resolução.

Nas promessas de compra e venda de imóveis na planta ou lotes regulou-se a resolução culposa pela “lei do distrato”. Com efeito, a parte inocente poderá resolver o contato e exigir as penalidades contratuais (multas) mais perdas e danos.

Sobre as consequências da resolução culposa na lei do distrato trataremos em outro artigo. Nessa oportunidade apenas intentamos demonstrá-la como uma via para desfazer o contrato irrevogável e irretratável.

Pela resolução contratual por inadimplemento fortuito

Pois bem, vimos que na resolução contratual culposa o contrato pode ser desfeito com base no inadimplemento culposo. E isso, apesar de prever cláusula de irretratável e irrevogável.

Contudo, na resolução contratual por inadimplemento fortuito, o descumprimento contratual não se dá por culpa das partes. Mas, por outras causas, tais como: motivo de força maior, caso fortuito, ou ainda, por onerosidade excessiva.

Por exemplo, nesse período de pandemia muitos se viram impossibilitados de cumprir as suas obrigações contratuais. Principalmente, no contexto do mercado imobiliário, as relações de compra e venda e locação sofreram com tais inadimplementos.

Todavia, não por inadimplementos culposos, mas resultantes de determinações de órgãos públicos e um contexto atípico.

Com isso, em vários casos não houve como responsabilizar a parte inadimplente. Contudo, se o descumprimento não decorreu de tais fatores, já seria caso de resolução por inadimplemento culposo.

Quais foram as alternativas? Se, todavia, a continuidade do contrato se tornou desinteressante, apenas restou resolvê-lo. Mas, sem pagamento de penalidades (multas) ou perdas e danos.

Portanto, a resolução contratual fortuita é mais um caminho possível para desfazer o contrato irretratável e irrevogável.

Pela resilição contratual bilateral (distrato)

Uma outra possibilidade para desfazer o contrato irrevogável e irretratável é pelo distrato, ou seja, pela resilição bilateral. Pois é, o distrato é isso! Uma resilição bilateral, que as partes resolvem, em comum acordo, pôr fim ao contrato. Ou seja, esse é um caminho que muitos trilham para extinguir o contrato.

Com efeito, a resilição bilateral é o desfazimento de um contrato por simples manifestação de vontade das partes. Por isso, não se confunde com descumprimento ou inadimplemento. Isso, porque na resilição as partes apenas não querem mais prosseguir. A resilição pode ser bilateral

O artigo 472 do Código Civil dispõe que:

“O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.”

Com efeito, se o contrato foi feito por escrito não deve se distratar verbalmente, mas por escrito. Outrossim, se celebrou-se o contrato por instrumento público, deve ser distratado por instrumento público.

Portanto, o distrato é outra maneira de se desfazer o contrato, ainda que seja irrevogável e irretratável.

Além disso, aconselha-se distratar os contratos imobiliários com a assessoria de um profissional do direito imobiliário. Isso, porque esse momento é tão sensível quanto o de contratar. Pois, não basta apenas pensar em entrar em um negócio, mas também na melhor forma de sair dele, se necessário.

A necessidade de cumprir os requisitos formais para o registro do Compromisso de Compra e Venda

Para conseguir registrar a promessa de compra e venda na matrícula, não basta levá-la no Cartório de Registro de Imóveis. Pois, o registro é um procedimento administrativo. Sendo que, uma de suas fases é a análise dos requisitos do título. Portanto, o título apresentado para registro deve cumprir determinados requisitos ou exigências.

Ademais, caso não sejam de imediato cumpridos os requisitos exigidos, o pretenso registro apresentará as tão conhecidas “prenotações”. Ou seja, o Cartório exigirá o cumprimento de certas condições para efetivar o registro. Assim, sem satisfazê-las o registro não ocorrerá.

Outrossim, o atendimento dessas exigências demandará tempo e trabalhos que atrasam a efetivação do registro. Ademais, poderá resultar na necessidade de realizar aditivos contratuais ou reelaboração do contrato, com nova coleta das assinaturas de todos os envolvidos.

Mas você sabe quais são essas formalidades? Pois bem, veja a seguir os principais requisitos formais e evite aborrecimentos relativos às prenotações ou recursa de registro.

Quais são as principais exigências para o registro da promessa de compra e venda de imóvel

1. A comprovação da qualidade de proprietário.

Inicialmente, há necessidade de conferir se quem se apresenta como promitente vendedor é, de fato, o proprietário do imóvel. Pois, ninguém pode prometer vender um imóvel que não é seu ou possa vir a ser.

Em outras palavras, os proprietários e ou titulares de direitos reais não podem transferir mais direitos do que possuem. Portanto, caso não seja o proprietário e nem mesmo ostente a condição de representante, cuidado. Por que, pode até ser caso de golpe ou fraude.

2. A capacidade e legitimação das partes.

Há necessidade de identificar a capacidade e legitimidade das partes envolvidas no negócio jurídico.

Sem adentrar em maiores explicações é importante considerar algumas distinções. Pois, uma pessoa que é capaz de adquirir direito e deveres, pode não ser capaz de exercê-los pessoalmente. Nesse caso, portanto, pode ser que precise de representante ou assistente para a realização do ato.

Por exemplo, uma pessoa menor de 16 anos pode ser proprietária de um imóvel. Contudo, já não tem capacidade para pessoalmente vende-lo. Nesse caso, portanto, precisará dos pais ou tutores para representá-la em uma venda. Ademais, nesse exemplo específico, a venda do imóvel precisará de ser judicial.

Outrossim, uma pessoa pode ser plenamente capaz de genericamente exercer pessoalmente os atos da vida civil. Todavia, não possuir legitimação para exercer alguns atos específicos. Isso porque, para alguns atos da vida civil exige-se complementos.

Por exemplo, tem-se o caso da pessoa casada no regime da comunhão universal. Ela precisará da outorga conjugal para vender um imóvel.

Portanto, considerar essas particularidades no ato da elaboração da promessa de compra e venda do imóvel é essencial. E a razão é simples, no ato do registro o Cartório exigirá o preenchimento dessas condições.

3. O Objeto Determinado – Especialidade Objetiva.

Outrossim, deve haver a correta identificação do imóvel objeto da negociação. A promessa de compra e venda submetida a registro deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior. Assim, deve constar seu número e cartório, contendo todos os elementos para a correta identificação do imóvel.

Ademais, também é importante fazer a correta menção ao endereço, número da indicação fiscal e outras referências imobiliárias.

Além disso, deve-se considerar que a identificação e individualização do bem imóvel pode mudar de acordo com a sua natureza. A saber, o imóvel poder ser urbano, rural, comercial, residencial ou em condomínio.

4. IMÓVEL URBANO

Assim, tratando-se de imóvel urbano, há necessidade de mencionar as características e confrontações, localização, área, logradouro, número e a designação cadastral, se houver.

5. IMÓVEL RURAL

No caso de imóvel rural, a Lei de Registros Públicos (n. 6015/1973) já exige dados que não se aplica aos imóveis urbanos. Na referida lei se encontra as seguintes exigências quanto a identificação:

“se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;” (Artigo 176, §1º, Inciso II, item 3, alínea “a” da Lei de Registros Públicos).

Portanto, no caso de promessa de compra e venda de imóveis rurais, se houver a intenção de registro, precisa constar no contrato as referidas características.

6. IMÓVEL OBJETO DE PARCELAMENTO DO SOLO

Contudo, se a promessa de compra e venda versar sobre o desmembramento, parcelamento de solo ou remembramento de imóveis rurais, a identificação deverá ser demonstrada a partir de um memorial descritivo. Ou seja, um memorial assinado por profissional habilitado e com a devida anotação de responsabilidade técnica – ART. Nesse memorial, ademais, deverá conter as coordenadas dos vértices definidores do limite do imóvel, com georreferenciamento e precisão certificada pelo INCRA.

Cabe, igualmente, lembrar uma particularidade das promessas de compra e venda de imóveis objeto de parcelamento de solo. No artigo 26, §6º da Lei de parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/1979) consta a seguinte previsão:

“Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.”

Portanto, nesse caso, requer-se maior zelo quanto a regularidade do teor do contato de promessa de compra e venda do imóvel celebrado. Isso porque não precisará de outorgar o contrato definitivo, mas a promessa já servirá para registrar a transferência da propriedade.

7. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO

Tratando-se de imóvel em condomínio será importante identificar as exatas proporções da unidade imobiliária. Ou seja, deverá descrever tanto a parte privativa, quanto a parte comum, além de outras características complementares.

8. A autenticidade das assinaturas

Ademais, o reconhecimento de firma das assinaturas das partes envolvidas, também é essencial, sendo que, em regra, se satisfaz essa exigência no Cartório de Notas.

Outrossim, essa exigência se mantêm para o registro das promessa de compra e venda, mesmo após a vigência da denominada “Lei da desburocratização”. Pois, embora essa lei possibilitou a dispensa da exigência de reconhecimento de firma para alguns documentos, não é o caso dos atos de registro.

Pois, nesse caso, há expressa exigência legal. Uma vez que a lei previu que somente são admitidos registros de:

“escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas (…);

Embora tenha feita a seguinte ressalva:

(…) dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;”

Mas esse reconhecimento de firma deve ser por verdadeiro ou por semelhança? A lei não exige que seja por verdadeiro, portanto, pode ser por semelhança. Entretanto, recomenda-se conferir no Cartório de Registro de Imóveis competente para acelerar as providencias.

9. A atenção quanto as exigências abusivas para o Registro da Promessa de Compra e Venda

Além das exigências, também é importante ressalvar o que não é, mas apenas uma alternativa de escolha das partes contratantes.

Por exemplo, o Cartório de Registro de Imóveis poderá exigir que se faça a promessa de compra e venda por instrumento público. Normalmente afirmam que essa é uma condição imposta por lei. Ou seja, nos casos do valor da negociação superar trinta salários-mínimos.

Entretanto, essa exigência se baseia em um equivoco de interpretação do texto legal. Isso, porque a promessa de compra e venda não é o contrato definitivo de compra e venda. Mas, para saber mais sobre esse tema sugerimos a leitura do artigo: Promessa de Compra e Venda de Imóveis: que contrato é esse?

No entanto, essa exigência não decorre de lei, mas de um “excesso de zelo registral”. Com efeito, preenchidos os demais requisitos e comprovado o pagamento dos custos registrais, o Cartório de Registro de Imóveis competente não deveria se recusar a realizar o registro.

Caso contrário, torna-se possível o direito de ação. Podendo, assim, suscitar dúvida perante o juízo registral. Outrossim, até possíveis demandas visando o reconhecimento do direito, face ao abuso de autoridade, entre outras situações que precisam ser analisadas detalhadamente.

Dessa forma, sendo este o seu caso, ou sendo procedidas exigências que excedem o permitido, o recomendável é que as tratativas sejam realizadas com o auxílio de um advogado imobiliário.

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