FAQs

 Resposta da Azor Imóveis

 Existem ainda alguns casos em que o locatário não precisa pagar a multa de rescisão. Caso o locatário comprove que o imóvel não se presta ao uso a que se destina, ou seja, que ele não pode, por exemplo, utilizar a vaga de garagem contemplada em seu contrato de locação, a multa pela ‘rescisão’ do contrato não deverá ser paga.

Além disso, segundo a lei do inquilinato, há isenção da multa contratual em situações que o empregador pediu ao locatário para mudar de cidade. Nesse caso, o locador precisa ser avisado com pelo menos 30 dias de antecedência. 

Resposta da Azor Imóveis

 O comprador do imóvel poderá solicitar o imóvel em um prazo de até 90 dias. Isso vale para locação com prazo determinado ou para contratos que não tiverem cláusula de vigência em caso de alienação com a devida averbação junto à matrícula do imóvel.

Caso o contrato não tenha essa condição e caso o comprador não faça a solicitação no prazo de 90 dias, o imóvel não precisará ser devolvido. Entretanto, se, a qualquer momento, o novo dono requerer o imóvel, o locatário deverá devolver a propriedade.

 Resposta da Azor Imóveis

 Existem regras caso as pessoas que alugaram o imóvel se divorciem: quando houver separação, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial deverá prosseguir automaticamente com o cônjuge que permanecer no imóvel.

 Resposta da Azor Imóveis

 Não há nenhuma lei que limita a idade do fiador. No entanto, também não existe nenhuma lei que obrigue o locador a aceitar pessoas com determinada idade. Vale ressaltar que o fiador é a pessoa que será responsável por pagar todas as despesas do locatário, caso ele não faça o pagamento em dia. 

Resposta da Azor Imóveis

 As cotas extras valores adicionais cobrados na mensalidade do condomínio. As despesas são divididas em: ordinárias e extraordinárias. As ordinárias são necessárias para a administração e para a manutenção (contas de água, de luz, dentre outras). Já as extraordinárias, por sua vez, não estão relacionadas à rotina do condomínio e podem ser gastos com decoração e fundo de reserva, por exemplo. 

Dessa forma, o responsável pelo pagamento vai ser definido pelo tipo de despesa: todas as despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário, ao passo que as extraordinárias são de responsabilidade do locador.

Resposta da Azor Imóveis

Nesse caso, cada contrato pode ter uma regra. Caso se trate de aluguel por prazo determinado, caso haja desistência da locação, o locador deverá arcar com o ônus da quebra do contrato. Já nos casos de contrato por prazo indeterminado, é direito do locador realizar a solicitação do imóvel a qualquer momento.

Resposta da Azor Imóveis

O prazo para entrega do imóvel é de 30 dias após o vencimento do contrato e, segundo ela, cabe ressaltar que, nos casos de contrato por prazo determinado, quando ele estiver chegando ao final, o locador deverá notificar o locatário para que desocupe o imóvel no prazo máximo de 30 dias.

Caso o locador solicite a desocupação antes do prazo, deverá arcar com a quebra do contrato. Já nos casos de contratos por prazo indeterminado, o locador poderá, a qualquer momento, notificar o locatário para que desocupe o imóvel, também no prazo de 30 dias.

Resposta da Azor Imóveis

O documento é feito para conceder o uso do imóvel em um determinado tempo. Basicamente, o locatário (dono da propriedade) fornece o bem para o locador (quem aluga) em troca de um valor mensal. Dessa forma, o contrato deve conter obrigações do proprietário e do inquilino. 

A fim de que os direitos de todas as partes do contrato sejam assegurados, a legislação brasileira definiu uma lei específica para esse tipo de contrato, a lei do inquilinato. 

Resposta da Azor Imóveis:

Ninguém quer ter que pagar uma taxa extra de condomínio. Contudo as obras que geram as despesas extraordinárias podem trazer vários benefícios para os moradores, sejam eles inquilinos ou proprietários. As principais vantagens das obras que geram os gastos extras são:

• aumentar ou melhorar a área de lazer do condomínio;
• reforçar a segurança do condomínio;
• deixar o condomínio mais bonito;
• adequar o condomínio à legislação vigente.

Sendo assim, esses gastos extras vão beneficiar até mesmo os proprietários que não moram no condomínio. Isso porque os donos dos imóveis vão poder vender as suas propriedades por um valor maior após o fim da reforma que gerou a despesa extraordinária ou aumentar o valor dos aluguéis cobrados.

Resposta da Azor Imóveis:

A despesa extraordinária de condomínio deve ser paga pelo proprietário, de acordo com a lei do inquilinato. Isso porque esse tipo de gasto beneficia diretamente o dono no imóvel.

Todos os tipos de taxa extra de condomínio beneficiam o proprietário, mesmo aquelas que são geradas por causa das despesas que são classificadas como necessárias. Isso porque as reformas necessárias deixam o condomínio mais seguro.

Já a despesa extraordinária de condomínio considerada útil e a despesa classificada como voluptuária geram mais valor para o condomínio, o que faz com que os preços dos imóveis aumentem. 

Resposta da Azor Imóveis:

A despesa extraordinária de condomínio é definida em uma reunião entre o síndico e os moradores, a não ser que seja uma situação emergencial. Na maioria dos casos, o síndico ou algum morador apresenta um projeto de melhoria e os participantes da reunião votam para acatá-lo ou não.

Contudo, de acordo com a Lei nº 4.591/64, que regula os condomínios, os inquilinos só podem votar nos assuntos relacionados às despesas ordinárias do condomínio. Sendo assim, caso a reunião seja para tratar sobre um projeto que vai gerar uma despesa extraordinária, o locatário não poderá votar.

Resposta da Azor Imóveis:

Uma despesa extraordinária pode ser classificada como útil, necessária ou voluptuária. Os gastos úteis são aqueles que geram mais conforto ou possibilitam a criação de mais áreas de lazer no condomínio, mas que não são essenciais. Confira a seguir alguns exemplos de despesas úteis:

• construção de uma quadra de esportes;
• construção de uma churrasqueira;
• instalação de uma cobertura na garagem;
• instalação de um medidor de água para cada casa ou apartamento.

Já a despesa extraordinária de condomínio que é gerada por obras feitas para reforçar a segurança, manter as condições de habitação ou para atender alguma legislação, é classificada como necessária. Veja abaixo alguns exemplos de gastos necessários:

• reparos na rede elétrica;
• reparos no encanamento;
• conserto da portaria.

Outro tipo de despesa extraordinária de condomínio é a voluptuária. Esse tipo de gasto não é essencial e nem melhora as condições do condomínio para os moradores. Sendo assim, essas despesas estão relacionadas a questões estéticas. Confira a seguir alguns exemplos de despesas voluptuárias:  

• pintura da fachada do condomínio;
• reformas com fins exclusivamente estéticos;
• serviços de paisagismo;
• mudança da decoração das áreas comuns;

Resposta da Azor Imóveis:

As despesas de um condomínio são divididas entre ordinárias e extraordinárias. Por isso, é importante que o inquilino saiba quais tipos de gastos estão contemplados em cada uma delas. 

Dessa forma, quando o locatário receber o boleto do condomínio e verificar que naquele mês há a cobrança de uma despesa extraordinária, ele saberá que quem deve arcar com esse gasto extra é o proprietário do imóvel. As despesas ordinárias são:

• salários dos funcionários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais;
• manutenção e limpeza das áreas comuns do condomínio;
• reposição do fundo de reserva de emergência;
• contas de água, gás e luz das áreas comuns;
• manutenção dos equipamentos hidráulicos, elétricos e de segurança do condomínio;
• pequenos reparos em equipamentos do condomínio.

Os gastos citados acima costumam ser fixos e estão previstos no orçamento anual e mensal do condomínio. No entanto, em alguns meses, podem haver mais despesas do que o normal, que podem gerar uma taxa extra. Veja a seguir quais são as despesas extraordinárias de condomínio:

• reformas;
• pinturas;
• gastos com decoração e paisagismo;
• consertos estruturais;
• instalação de um novo sistema de segurança;
• Indenizações trabalhistas.

Veja a lista de documentos necessários

Um contrato detalhado entre locador e locatário é o primeiro passo para o aluguel de um imóvel. O documento deve incluir um termo de vistoria com todas as características e condições do imóvel descritas.

Veja a lista de outros documentos:

Locatário pessoa física

• Precisa ter mais de 18 anos;
• RG e CPF;
• Comprovante de residência;
• Comprovante de rendimento igual ou superior a três vezes o valor do aluguel;
• Caso seja um casal, é necessária a documentação de ambos.

Locatário pessoa jurídica (empresa)

• Cópia autenticada do contrato social com a última alteração ou consolidação;
• Cópia do CNPJ e inscrição estadual (se houver);
• RG e CPF do representante;
• Comprovante de residência do representante;
• Informe de rendimentos da empresa

Locador

• RG e CPF;
• No caso de ser pessoa jurídica, contrato social, CNPJ e designação de poderes de seus representantes legais;
• Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel.

Azor Imóveis responde:

Saber como avaliar um imóvel pode ser decisivo no processo de negociação para venda

Dar valor e preço a algo é uma tarefa importante e, muitas vezes, desafiadora. Isso não seria diferente quando se trata de um imóvel que pode estar à venda ou para alugar. Ninguém quer subvalorizar seu apartamento ou casa, mas supervalorizar também pode dificultar o negócio. É por isso que a avaliação do imóvel deve ser feita com métodos eficazes, por profissionais capacitados e considerando pontos como o estado de conservação, a localização e o valor de mercado.

Existem vários métodos validados pelo mercado e praticados por cada profissional, sendo o mais comum o Método Comparativo. Todos eles devem estar de acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), sendo a NBR 14653-2 a norma que controla e orienta a avaliação de imóveis. O valor ideal é alcançado quando agrada a gregos e troianos, ou seja, quando é justo para vendedores e compradores. Um bom desafio, não é?

Em alguns casos, a avaliação é feita a título de negociação, enquanto em outras situações, a avaliação precisa ter como resultado um laudo que será usado para fins judiciais. A diferença básica é que a avaliação do corretor de imóveis apenas com CRECI vale para negociações onde não é necessário uma avaliação formal para a Justiça. O CRECI sobre o qual estamos tratando é o Conselho Regional de Corretores de Imóveis, órgão que emite um documento que permite a esses profissionais exercer a função de corretagem e protege o mercado imobiliário de fraudes em negociações.

Por um lado, o vendedor precisa saber que existe uma ampla concorrência e reconhecer quais são os pontos fortes e fracos do seu bem. Por outro, o comprador quer fazer um negócio com bom custo-benefício e precisa fazer uma escolha acertada, já que o investimento é alto. Mas, então, como proceder diante de tantas variáveis?

Como calcular o valor do meu imóvel?

Azor Imóveis responde:

Para chegar ao valor do imóvel, utiliza-se o Método Comparativo de Dados. Explicaremos como funciona o passo a passo:

1. Análise e Vistoria: Nesta etapa, são levantados os dados que devem influenciar no valor de mercado. Realiza-se análise da documentação necessária e é traçado o objetivo da elaboração do laudo. Depois, é feita a vistoria do imóvel para determinação de suas características estruturais, arquitetônicas e condições físicas de conservação e depreciação. Nessa vistoria é analisada também a região em que o imóvel encontra-se as características físicas, econômicas e estruturais, como calçamento, transporte público, proximidade a serviços que podem ser fator determinante para valoriza-lo ou desvaloriza-lo, entre outros.
2. Pesquisa de Mercado: Etapa de fundamental importância na qual se realiza uma amostragem do mercado imobiliário local. Aqui, verifica-se tanto o preço de anúncios – que normalmente vêm acrescidos de margens de negociação e comissões de corretores e imobiliárias – quanto os valores de negociações reais. Quanto maior o número de dados e mais completas as informações, melhor será a análise do mercado e maior será a classificação do laudo de avaliação quanto à fundamentação e à precisão. A NBR 14653 tem procedimentos e parâmetros tabelados que instruem cada etapa do processo de avaliação e classifica os laudos em graus I, II e III de fundamentação e precisão.
3. Tratamento dos dados de mercado e determinação do valor médio do metro quadrado do imóvel avaliado: Com as informações coletadas na vistoria do imóvel, da região e com a amostragem de dados de mercado, é realizado o tratamento dessas informações, quantificando as diversas variáveis que podem influenciar na formação do valor. Isso pode ser feito utilizando tratamento por fatores de homogeneização e análise por estatística descritiva ou o tratamento científico com modelos de regressão linear e análise por estatística inferencial. Em ambos os casos, o objetivo é equalizar as informações de forma que reflitam os valores médios para as diversas condições apresentadas para cada imóvel coletado e possibilitem a determinação de um valor médio para o imóvel.

4. Determinação do Intervalo de Confiança e do valor do imóvel: Todo o tratamento dos dados é realizado com seus respectivos valores por metro quadrado, calculados pela razão entre o valor coletado e a área do imóvel. Com as análises estatísticas, é possível determinar o Intervalo de Confiança de valores, chegando ao valor médio e os valores máximo e mínimo. A amplitude desse intervalo é que determinará o Grau de Precisão da avaliação. Segundo a NBR, para o maior grau (III) a amplitude é de no máximo 30%, com 80% de confiabilidade em torno da média. O valor médio encontrado para as características específicas do imóvel avaliado é multiplicado pela sua área e, enfim, tem-se o valor médio de mercado dele. Como se vê, a avaliação de imóveis é um assunto complexo, mas existem serviços com alta credibilidade que te ajuda a encontrar o valor do seu imóvel. Já para a elaboração do laudo de avaliação, o processo é outro.
5. Elaboração do laudo de avaliação: Após a valoração do imóvel, o profissional parte para a elaboração do laudo. O laudo de avaliação pode ser completo ou simplificado, a depender dos graus de fundamentação e precisão que se quer chegar e do objetivo para o qual será utilizado esse laudo.

O que é o Laudo de Avaliação de Imóvel?

Azor Imóveis responde:

Falamos anteriormente sobre a necessidade que alguns clientes têm de obter um laudo de avaliação de imóveis. Além do documento ter validade para ser usado em processos judiciais, para declarar tecnicamente o valor do bem em questão, o laudo também é um instrumento importante para gerar confiabilidade.

É comum que, durante uma negociação imobiliária, as partes se sintam lesadas. Pode ficar a dúvida de quanto o imóvel vale de fato e se fizeram um bom negócio. Esse problema pode ser evitado com o Laudo de Avaliação de Imóvel, embasado tecnicamente com as recomendações das normas brasileiras, em especial a ‘NBR 14653 – Parte 2’ para imóveis urbanos. Isso gera maior confiabilidade e segurança às partes.

Quais são os principais pontos avaliados?

Azor Imóveis responde:

• Documentação
• Localização
• Metragem
• Configuração da planta
• Vaga de garagem
• Estado de conservação do imóvel
• Serviços no entorno
• Tempo de expectativa de venda pelo proprietário
• Elétrica
• Hidráulica

Quem pode avaliar um imóvel?

Azor Imóveis responde:

Tanto o corretor de imóveis quanto engenheiros, agrônomos e arquitetos podem fazer a avaliação de um imóvel. Em relação aos corretores, é necessário que eles tenham concluído o curso de avaliação de imóveis e obtido o registro no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários). O CNAI é um sistema do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) que faz a emissão dos Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os corretores de imóveis que estão inscritos.

O que valoriza o imóvel?

Azor Imóveis responde:

• Boa localização
• Qualidade da construção
• Estado de conservação
• Planta do imóvel bem distribuída, com bom aproveitamento de espaços
• Fotos bem tiradas e organização em todos os ambientes são detalhes que saltam aos olhos de qualquer comprador

O que deprecia o imóvel?

Azor Imóveis responde:

• Imóveis com necessidade de reformas
• Pintura antiga
• Acabamentos com problemas de rachaduras ou infiltrações são os clássicos para uma má impressão do imóvel.
• Problemas estruturais mais sérios

Claro que cada comprador tem as suas demandas e expectativas específicas, então, no momento da apresentação do apartamento ou da casa ao cliente é o que mais pode interferir positiva ou negativamente na hora de fechar o negócio. O vendedor ganha pontos quando apresenta fotos em alta definição, mostra organização no momento da visita, traz informações completas e checadas. Além disso, o valor não pode ser dado de maneira arbitrária. Não podemos indicar um valor acima do real apenas para agradar o proprietário. Isso dificulta o processo de venda e ainda dá uma impressão fora da realidade ao mercado imobiliário, que leva em consideração muitas vezes o valor anunciado em portais e plataformas para qualificar seus dados de metro quadrado.

A figura do avaliador de imóveis é de extrema importância nesse processo, mas é importante que o vendedor também esteja empenhado em colaborar, mantendo a documentação em dia e com as informações sobre IPTU e taxas de condomínio atualizadas. Seguindo uma metodologia eficaz, aumentam as chances de um bom negócio e sorriso no rosto, seja pelo valor da venda (vendedor), pelo bem adquirido (comprador) ou pela comissão da venda (corretor). Com uma boa avaliação, todos saem ganhando.

Azor Imóveis responde:

A análise de crédito é a primeira etapa do processo de pedido de crédito imobiliário, é quando os motores do mercado financeiro começam a ser ligados e começa a viagem rumo à realização do seu sonho. Nesse momento, a instituição financeira avalia, a partir de alguns critérios, se o solicitante tem condições de cumprir com o contrato firmado, essa etapa é muito importante para as instituições, afinal, uma análise cuidadosa pode evitar que falte fôlego financeiro e previne os casos de inadimplência das parcelas.

A análise de crédito garante o baixo nível de inadimplência. Consequentemente, reduz o risco de retomadas dos imóveis, o que demanda mais tempo e dinheiro para ações judiciais e desocupação dos imóveis retomados.

Cada banco tem a sua política de crédito, mas a maioria deles considera que o valor das parcelas deve comprometer no máximo 30% da renda do solicitante. Essa renda pode ser comprovada pelo cliente por meio de demonstrativo do Imposto de Renda ou de contracheque. Outros pontos também são levados em consideração, como o relacionamento com o mercado, as restrições financeiras em seu nome (SPC, Serasa, impostos) e o comprometimento de renda (cartão de crédito, cheque especial, empréstimos, etc). Alguns bancos também aprovam o crédito de seus clientes a partir do histórico de relacionamento entre eles ao longo dos anos.

Como funciona a Análise de Crédito?

Azor Imóveis responde:

Como em qualquer jornada, estar com a revisão do carro em dia e com o tanque cheio não é garantia de boa viagem. Da mesma forma, ao contrário do que muitas pessoas pensam, conseguir uma carta de crédito aprovada não significa que o negócio será fechado. A análise de crédito imobiliário é dividida em três partes:

Análise do comprador: neste momento, o banco irá avaliar as condições do comprador para decidir se vai ou não conceder o crédito para quem deseja adquirir o imóvel.

• Documentos necessários: RG e CPF; certidão de nascimento ou de casamento; comprovante de renda atualizado (Imposto de Renda e contracheque são os mais aceitos) e comprovante de residência.
• Duração: no mesmo dia ou no máximo em até 48 horas.

Análise do imóvel oferecido em garantia: essa análise é muito importante, já que protege o comprador de eventuais riscos. Depois de aprovado o comprador, o banco irá avaliar se o imóvel desejado está com a documentação regular e com tudo averbado no cartório de imóveis, sem nenhum processo ou gravame – que é quando o imóvel está sendo usado como garantia de um financiamento ou que ainda não foi quitado.

• Documentos necessários: certidão de ônus ou matrícula atualizada (válida por no máximo 30 dias) e o carnê IPTU do imóvel
• Duração: de 3 a 15 dias

Análise dos vendedores: por fim, vamos para a etapa de quem está vendendo o apartamento. Se o vendedor tiver ações de cobrança, em especial tributárias e trabalhistas, a instituição financeira pode recusar a operação por achar arriscada.

• Documentos necessários: RG e CPF, Certidão de Casamento ou Divórcio e comprovante de residência do vendedor e cônjuge
• Duração: de 2 a 7 dias (a depender do banco)

O que pode atrapalhar a aprovação de crédito?

Azor Imóveis responde:

Carro ok, motorista ok, passageiros com cinto de segurança, mas você esqueceu de conferir o estepe. E agora? Mesmo de posse de todos os documentos e ciente dos prazos, alguns detalhes ocultos podem passar despercebidos e dificultar ou até impedir que o crédito seja aprovado. Antes de dar continuidade ao processo, pare e observe os itens a seguir:

• Restrições financeiras no CPF;
• Restrições internas com o banco (as dívidas após cinco anos saem do SERASA, mas a instituição que possui esse débito ainda tem acesso);
• Alto comprometimento de renda no mercado (cheque especial, empréstimos, outros financiamentos ativos, consignados etc.);
• Falta de comprovação da renda informada.

O que pode ajudar na aprovação do crédito?

Azor Imóveis responde:

Chegou a hora de pegar a estrada e alguns detalhes podem fazer toda a diferença ao longo do caminho. Da mesma forma, retiradas as restrições e adequadas às exigências, o processo de aprovação de crédito pode sim ser facilitado, se tomadas algumas medidas:

• Ter um bom relacionamento com o banco que deseja financiar: os bancos tendem a aprovar mais rápido clientes que já possuem um bom relacionamento com eles, pois já conhecem o perfil e capacidade financeira do cliente;
• Fornecer as informações corretas e atualizadas: quando os bancos verificam divergência de informações, como por exemplo valor da renda, solicitam o documento comprobatório para realizar a aprovação;
• Atualização de cadastro e renda junto aos bancos de relacionamento: alguns dos motivos das negativas de crédito que temos são por cadastros desatualizados com os bancos que o cliente já possui relacionamento. Muitas vezes a conta do cliente é antiga e sua renda e dados não estão atualizados;
• Endividamento no mercado: evite qualquer tipo de endividamento e comprometimento de renda nesse momento;
• Comprovação de renda: comprove a renda informada, seja por holerites/contra cheques, Imposto de Renda e, em alguns casos, até extratos bancários.

Até que o recurso seja de fato liberado, é preciso controlar a ansiedade. Todo esse processo de análise de crédito dura, em média, entre 30 e 60 dias, e você precisa lembrar que existem algumas etapas depois da aprovação que não estão sob seu controle. “A duração da aprovação do crédito até a liberação do dinheiro varia muito de banco para banco e depende também da celeridade e proatividade dos envolvidos. Já tive processos concluídos em 15 dias e alguns que duraram 4 meses”. A partir daí, o trâmite muda e você também precisa entender os próximos passos para não errar na reta final.

O que acontece depois da aprovação de crédito?

Azor Imóveis responde:

Depois que o recurso é, enfim, liberado, o crédito precisa ser protegido. Isso acontece porque o crédito imobiliário costuma estar vinculado a contratos de alienação fiduciária. Só após a quitação do crédito – isto é, depois do pagamento da última parcela do financiamento – o comprador se torna dono de fato do imóvel. Para formalizar todo esse processo, entenda o que acontece após a aprovação do crédito imobiliário:

1. A instituição financeira escolhida entrega o contrato para ser assinado pelos titulares;
2. O comprador leva o documento ao cartório de imóveis da região e paga as taxas (ITBI ou ITIV, taxas cartorárias e eventuais taxas específicas que podem existir em cada região);
3. O cartório devolve o contrato e a escritura com o nome do novo proprietário e com a alienação fiduciária ao novo banco;
4. O cliente leva o contrato registrado ao banco que, neste momento, efetua o pagamento do valor do financiamento ao vendedor.

Taxas e parcelamentos

Uma análise bem feita já indica que o parcelamento do crédito será previsto de acordo com as condições do cliente, mas é muito importante estar atento às taxas e parcelas.

A taxa de juros aplicada no crédito imobiliário varia de acordo com a economia do país e a taxa Selic, hoje, a taxa está entre 8% a 11% ao ano nas linhas comuns do Sistema Financeiro de Habitação/SFH, programa do Governo Federal, e um pouco menos nas linhas de baixa renda, como do programa Casa Verde e Amarela.

Atualmente, o crédito imobiliário tem um prazo máximo de parcelamento de 420 meses (35 anos). A maioria das instituições trabalha com pelo menos 360 meses (30 anos). Em relação ao valor a ser financiado, não existe um teto. O que limita é o funding, que é o fundo do recurso que o banco vai definir qual será. Por exemplo: imóveis do SFH (Poupança e FGTS) podem ter financiamentos de até R$ 1,5 milhão. Já através do Sistema de Financiamento Imobiliário/SFI (recursos livres de mercado), podem ter financiamentos acima de R$ 1,5 milhão. “Via de regra, os bancos aprovam no máximo 80% a 90% do valor do imóvel”.

Resposta da Azor Imóveis:

Garantir a documentação certa na hora de assinar o contrato de compra e venda vai acelerar os processos e evitar futuras preocupações!

As burocracias e a documentação para compra e venda de apartamento podem parecer complicados e assustadores para quem não trabalha com mercado imobiliário. Conhecer quais são todos os documentos exigidos ao longo do processo traz segurança e confiança para quem está pensando em comprar ou vender um apartamento. 

Mas acredite: conhecer quais são todos os documentos exigidos ao longo do processo traz segurança e confiança para quem está pensando em comprar ou vender um imóvel. 

Por isso, Azor Imóveis preparou um checklist com os documentos de compra e venda de imóvel exigidos no Brasil e explicando para que serve cada um deles – de forma simples e objetiva, para facilitar sua vida.

Importante também deixar claro que essa lista está baseada em pedidos recorrentes do mercado, e que pode haver alterações dependendo da região onde você mora ou das características do seu imóvel.

Conheça os 3 grupos de documentos no processo de compra de imóvel

Há 3 grupos de documentos que são exigidos durante a aquisição ou venda de um imóvel: 

• Documentos dos compradores
• Documentos dos vendedores (caso haja, dos respectivos cônjuges)
• Documentos do próprio imóvel

Apesar da grande quantidade, cada papel tem um fim específico. Eles são a garantia das partes para prevenir que o processo de compra de imóvel contenha alguma surpresa desagradável.

Antes de tudo: separe os documentos comprovantes do seu estado civil

Há 6 tipos de estados civis considerados pelo Estado. Caso você esteja comprando ou mesmo vendendo um apartamento, deverá comprovar qual sua situação legal no momento da compra ou venda do seu imóvel. 

Para cada estado civil será necessário apresentar um documento diferente. Veja a lista abaixo:

• Casado: deverá apresentar a certidão de casamento
• Solteiro: deverá apresentar a certidão de nascimento
• Divorciado ou desquitado (separado judicialmente): deverá apresentar a averbação da certidão de casamento e a própria certidão
• Esteja em uma união estável: deverá apresentar a escritura declaratória de união estável e, caso tenha filhos, a(s) certidão(ões) de nascimento dele(s)
• Viúvo: deverá apresentar a certidão de casamento e a certidão de óbito do cônjuge. 

Compradores do imóvel: quais os documentos exigidos?

Resposta da Azor Imóveis:

Caso os compradores sejam casados ou possuam relação estável comprovada, o cônjuge deve apresentar os mesmos documentos no momento da compra. 

Deverão ser apresentados:

1. Cópias da carteira de identidade e do CPF

O Registro Geral (RG) e o Comprovante de Situação Cadastral (CPF) servem para confirmar a identidade dos compradores e seu número como contribuinte. 

2. Cópia da certidão de estado civil

Obrigatório apresentar a certidão de estado civil da pessoa compradora, da pessoa vendedora e dos respectivos cônjuges. 

3. Cópia dos comprovantes de renda atualizados

Caso a pessoa compradora tenha carteira assinada, poderá mostrar o holerite onde está contido o valor do salário fixo. Também é possível apresentar a declaração do Imposto de Renda mais recente, o extrato da conta bancária ou emitir um DECORE (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) junto a um contador. 

4. Caso tenha se casado após 1977, será necessário apresentar uma cópia da escritura pública de pacto antenupcial.

Contrato feito pelos casados estabelecendo o regime de bens em vigor após a união estável. 

O Pacto antenupcial deverá ser apresentado sempre que o regime de bens for diferente do regime de bens legal. Ou seja, até 1977 se for diferente da comunhão universal de bens o pacto antenupcial deve ser apresentado e, após 1977, se foi diferente da comunhão parcial de bens o pacto também deverá ser apresentado.

5. Endereço de correspondência.

A pessoa compradora deverá indicar um endereço pessoal confiável. 

6. Autorização de débito em conta corrente quando a pessoa compradora optar por esta forma de pagamento.

Para garantir que exista um conta na qual será debitado o valor do imóvel. 

7. Certidões negativas de:

Certidões negativas são comprovantes de ação civil, criminal ou federal em relação a uma pessoa. 

A pessoa vendedora deverá apresentar as certidões negativas de: 

• Ações na Justiça Federal (retirado no site do Conselho Nacional de Justiça)
• Ações cíveis (retirados no site do Tribunal de Justiça de cada estado, no caso de São Paulo clique aqui)
• Interdição, tutela e curatela (retirada no cartório regional)
• Certidões Negativas de Débitos (CND) das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas nos sites das Secretarias da Fazenda estaduais, no caso de São Paulo clique aqui)
• Protesto de títulos (retirada em cartório). 

Caso a pessoa compradora seja comerciante, deverá apresentar também as certidões negativas de: quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da Fazenda); quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda); CND/INSS, (retirada no site do Ministério da Fazenda). 

8. Caso use o FGTS para a compra, será necessário adicionar estes documentos:

– Cópias autenticadas das páginas da carteira de trabalho onde constam a identificação do trabalhador e a contratação do empregado.

– Extrato da conta do FGTS dos últimos dois anos.

– Autorização para movimentação de conta vinculada junto ao FGTS e declaração de autorização permitindo a utilização do Fundo

– Caso o financiamento seja pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), deverá apresentar a declaração de que se trata da primeira aquisição de imóvel residencial financiada.

Vendedores do imóvel: quais documentos devem apresentar? (pessoa física)

Resposta da Azor Imóveis:

Caso os vendedores sejam casados ou possua relação estável comprovada, o cônjuge deve apresentar os mesmos documentos no momento da compra.

1. Cópias da carteira de identidade e do CPF

2. Cópia da certidão de estado civil

3. Certidões negativas de:

Certidões negativas são comprovantes de ação civil, criminal ou federal em relação a uma pessoa. 

A pessoa compradora deverá apresentar as certidões negativas de: 

• Ações na Justiça Federal (retirado no site do Conselho Nacional de Justiça)
• Ações cíveis (retirados no site do Tribunal de Justiça de cada estado, no caso de São Paulo clique aqui)
• Interdição, tutela e curatela (retirada no cartório regional)
• Ações das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas nos sites das Secretarias da Fazenda estaduais, no caso de São Paulo clique aqui)
• Protesto de títulos (retirada em cartório). 

Caso a pessoa compradora seja comerciante, deverá apresentar também as certidões negativas de: quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da Fazenda); quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda); CND/INSS, (retirada no site do Ministério da Fazenda). 

4. Cópia do comprovante de abertura de conta onde o crédito oriundo do financiamento e do FGTS será recebido.

Vendedores do imóvel: quais documentos devem apresentar? (pessoa jurídica).

Resposta da Azor Imóveis:

1. Cópias da carteira de identidade e do CPF

2. Cópia da certidão de estado civil

3. Certidões Negativas, tanto para sociedade anônima quanto para sociedade por quotas, de:

A pessoa compradora deverá apresentar as certidões negativas de: 

• Ações na Justiça Federal; ações cíveis
• Ações das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas nos sites das Secretarias da Fazenda estaduais, no caso de São Paulo clique aqui)
• Protesto de títulos (retirada em cartório)
• Quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da Fazenda)
• Quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda)
• CND/INSS (também retirada no site do Ministério da Fazenda). 

4. Cópia autenticada do estatuto ou contrato social

Retirada na Junta Comercial ligada à Secretaria da Fazenda de cada estado.

5. Papéis com alterações contratuais ou estatutárias

Retirada na Junta Comercial ligada à Secretaria da Fazenda de cada estado.

6. Carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato do negócio.

Quais são as certidões para venda de imóvel?

Resposta da Azor Imóveis:

Relacionadas aos vendedores, são as certidões negativas de débito perante a Justiça e à União (veja lista acima, completa com links para os sites apropriados). 

Já as certidões relacionadas ao imóvel em si (ele foi penhorado, hipotecado, deve IPTU, etc.?) estão listadas abaixo.

Documentos do imóvel necessários

Chegamos ao último grupo de documentos exigidos. Confira os registros relacionados ao imóvel que são geralmente solicitados: 

1. Cópia autenticada da escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Escritura que comprova dados básicos sobre o imóvel e proprietário. Pode ser retirada em cartório regional.  

A escritura assinada precisa ter sido registrada no cartório de registro de imóveis competente por aquele imóvel. Tendo sido feito esse registro, é dispensada a apresentação da escritura e apenas é solicitada a Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada com ônus reais.

2. Certidão atualizada de ônus reais.

Verifica se o imóvel está afetado ou não por uma ação, como hipoteca, penhora, usufruto, e pode corresponder aos últimos 15 (quinzenária), 20 (vintenária) ou 30 (trintenária) anos. 

3. Certidão negativa de IPTU.

Ela mostra se o imóvel tem dívidas com o estado. Retirada na prefeitura. 

4. Verifique se as contas de água, luz e gás estão em dia.

5. Habite-se e, quando se tratar de imóvel novo, o CND/INSS averbadas no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Ela prova que o imóvel é habitado e deve ser retirada na prefeitura. 

6. Planta do imóvel aprovada pela prefeitura

Também pode ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto da construtora. Verifique se o profissional responsável está registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea). 

7. Declaração de inexistência de débitos condominiais

Verifica se o antigo dono tem dívidas cairão sobre os novos moradores. Deve ser retirada com o síndico do condomínio ou com a administradora do imóvel. 

8. Declaração de saldo devedor, se o imóvel for financiado por outro agente financeiro.

Deve ser pedido ou retirado com o financiador. No caso da Caixa Econômica Federal, é possível acessar o site.

Como saber a situação legal de um imóvel?

Resposta da Azor Imóveis:

A resposta está no Cartório de Registro de Imóveis onde esse imóvel foi matriculado, que é relacionado à região onde ele fica. É lá que está a matrícula atualizada (que funciona como espécie de CPF do imóvel e traz seu histórico desde a construção). Também é deste cartório que sairá a Certidão de Ônus Reais, onde pendências financeiras relacionadas a ele estarão descritas. 

O ideal é que os vendedores ofereçam esses documentos, mas os interessados também pode obtê-los por conta própria no cartório. Assim, fica a par de quaisquer possíveis ameaças legais ao bem. 

Como dito na seção acima, há ainda outros débitos possivelmente relacionados à compra do imóvel. No caso de débito condominial, por exemplo, é preciso buscar a administradora daquele condomínio. No caso do IPTU, a informação está com a Prefeitura local. 

Já tenho todos os documentos. Como garanto uma negociação segura?

Resposta da Azor Imóveis:

Caso a pessoa compradora deseje prosseguir, o próximo passo ideal é redigir um Contrato de Compra e Venda (CVV) para deixar todas condições claras para ambas as partes. Um contrato “de gaveta”, vale dizer, é menos seguro do que um contrato registrado em cartório.

O fundamental é registrar a transação no Cartório de Registro de Imóveis apropriado. Apenas quando a transferência imobiliária for formalizada por lá, o imóvel de fato troca de mãos. 

Isso envolve o registro de matrícula, que precisa ser atualizado com todos os dados do novo proprietário, e a assinatura da escritura pública (que funciona como declaração de transferência de imóvel). Além disso, a pessoa compradora precisa pagar os impostos devidos.

Nessa fase, a relação de documentos para registro de imóveis não vai guardar surpresas: você já tem todos (são os documentos do imóvel, dos vendedores e dos compradores).

Como se vê, são vários detalhes. Para quem se sente inseguro neste momento, vale a pena considerar ajuda profissional, como de advogado ou assessoria imobiliária.

É útil salientar que, caso os compradores identifique pendências, entraves ou outros problemas nos documentos, isso não significa que o negócio precisa ser cancelado. Mas é preciso ter muito mais cautela ao se decidir prosseguir ciente dos riscos. 

Muitas vezes, quando um corretor de imóveis intermedeia uma permuta, surgem dúvidas sobre quem paga os honorários, já que não há comprador e vendedor.

Além disso, há uma polêmica sobre qual valor de base esses honorários são calculados e a possibilidade de interpretação da lei para sugerir que num caso há duplicidade.

Pode ficar tranquilo, vamos te explicar tudo: desde a diferença entre venda e permuta até os dois lados dessa polêmica. Vem com a Azor Imóveis!

Diferença entre Permuta e Compra e Venda de imóveis

Antes de tudo, é importante ter muita clareza sobre a diferença entre cada transação: 

Permuta, em linhas gerais, quer dizer troca, escambo. Ocorre, por exemplo, quando alguém troca um apartamento por uma casa, um imóvel comercial por um residencial, etc. Geralmente, a permuta de imóveis ocorre entre bens de mesmo valor.

O ponto de atenção aqui é para quando os imóveis trocados não possuem o mesmo valor e há necessidade de completar um valor com dinheiro (a famosa torna).

Permuta com torna

Cenário 01: Pedro quer trocar sua casa de 400 mil reais por um apartamento de 300 mil. 

Como o valor a ser completado é menor que o valor do imóvel entregue, trata-se de uma permuta – nesse caso, com torna (um acréscimo em dinheiro). 

Cenário 02: Pedro quer trocar sua casa de 300 mil reais por um apartamento de 600 mil. 

Nesse caso, como o valor a ser completado é maior que o valor do imóvel entregue, trata-se de uma transação de compra e venda (e segue os padrões de tal transação). 

Ou seja: se houver complemento em dinheiro, este não pode exceder o valor dos bens trocados. Para mais informações, consulte o Artigo 481 do Código Civil.

Papel do corretor na negociação de permuta de imóveis

Negociar uma permuta é sempre um desafio. O principal papel do corretor de imóveis aqui é conduzir uma negociação justa para ambas as partes. Isso significa uma avaliação correta dos bens envolvidos na permuta, a elaboração de um contrato completo, com a discriminação de todos bens e gastos envolvidos – incluindo a comissão do próprio corretor. 

O que nos leva à questão principal:

Quem paga os honorários do corretor de imóveis na permuta?

Resposta da Azor imóveis:

Esse é um tópico que confunde muitos corretores e proprietários de imóveis. Como numa permuta não há a figura do comprador e do vendedor, como estipular o valor e pagador dos honorários do corretor? 

Essa é uma questão imobiliária que pode ser discutida e negociada. Normalmente, os CRECIs (Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis) têm tabelas para esse tipo de transação e o entendimento comum é que o valor dos honorários será cobrado sobre a venda de cada imóvel, sendo responsabilidade de cada proprietário pagar sua parte. 

Polêmica: Se cada proprietário paga os honorários sobre valor total de seus respectivos imóveis (ex: 6% cada), há duplicidade de pagamento, dado que houve apenas uma transação.

Essa é uma polêmica bastante comum (e importante) da corretagem. Aqui, você encontra as duas argumentações:

1. De maneira geral, entende-se que não há duplicidade, pois o corretor de imóveis, como responsável pela negociação, precisa avaliar a documentação e conduzir as análises de cada imóvel separadamente.
2. Segundo o CRECI de São Paulo, nota 01: “Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel”.
3. No entanto, há jurisprudência (conjunto de decisões judiciais em um mesmo sentido) de que o valor da comissão do corretor de imóveis deve incidir sobre o valor total da transação.

Ou seja: No geral, a comissão do corretor de imóveis em casos de permuta é paga integralmente por cada uma das partes, segundo a Tabela Referencial do CRECI. Porém, há a possibilidade de entrada na justiça para uma outra interpretação.

Dica para corretagem de imóveis em permuta

Permutas não são tão comuns de serem encontradas. Por isso, converse, negocie e registre em contrato as decisões que tomar junto aos proprietários. Essa é uma ótima oportunidade para todos os envolvidos.

 Lembrando que: o corretor não pode cobrar apenas de uma das partes, correndo o risco de infringir o Código de Ética por concorrência desleal. 

Resposta da Azor Imóveis:

O contrato de compra e venda de um imóvel é o documento onde vão constar todos os acertos, valores, dados do comprador e vendedor além dos dados do imóvel, forma de pagamento, valores de entrada e etc. Ou seja, é o documento que dita a obrigações e direitos entre ambas as partes em uma negociação de compra e venda de imóvel.

Então, antes de assinar um contrato, preste atenção em alguns itens importantes:

• Somente assine um contrato na presença do seu corretor de imóveis, devidamente regulamentado no CRECI.
• Se houver alguma dúvida em qualquer cláusula do contrato, não assine e peça orientação ao seu corretor de imóveis ou a um advogado.
• Os dados pessoais do vendedor bem como o endereço do imóvel, metragem quadrada, área útil, número do registro, preço, prazos e formas de pagamentos, taxa de juros e etc, devem constar no contrato. Se não estiverem lá, não assine e peça que o mesmo seja incluído.
• Exija que você tenha uma cópia do contrato devidamente assinado por ambas as partes e duas testemunhas.

Resposta da Azor Imóveis:

Assim que concluir com os pagamentos referente a compra do seu imóvel você deve em primeiro lugar providenciar a escritura definitiva. Para isso, basta ir até o Cartório de Notas com seus documentos pessoais, a prova da quitação do imóvel e o contrato.

Então, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis e assim, você vai garantir a propriedade do imóvel.

Depois é só ir até a prefeitura e solicitar a alteração de nome no IPTU.

Resposta da Azor Imóveis:

Existem pelo menos 3 formas de comprar um imóvel, sendo elas:

• A compra à vista
• A compra financiada – com um banco ou com a construtora
• Através de Consórcio Habitacional – por meio de uma carta de crédito”

Resposta da Azor Imóveis:

Usar o FGTS no financiamento pelo SFI é bem simples. O trabalhador solicita ao banco onde contratou o financiamento SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) a utilização do FGTS para amortizar, liquidar ou pagar parte do financiamento.

A instituição financeira checa se o trabalhador e o imóvel atendem às condições necessárias para o saque e o banco encaminha a solicitação de saque à Caixa. Se aprovado, o valor é debitado da conta FGTS do trabalhador e o dinheiro é encaminhado ao banco para conclusão da operação.

Para isso, os requisitos são:

• Ter no mínimo três anos de trabalho com carteira registrada.
• Poderá ser usado apenas para o pagamento do primeiro imóvel.
• Valor do imóvel financiado deverá respeitar o teto de R$ 1,5 milhão estabelecido pelo CMN (Conselho Monetário Nacional).
• A grana poderá ser usada para reduzir a dívida ou abater até 80% da prestação em 12 meses, prorrogáveis ao fim de cada período.

Resposta da Azor Imóveis:

Sim. Não há impedimento de sacar o FGTS parcialmente. Basta informar ao agente financeiro o valor a ser utilizado.

Resposta da Azor Imóveis:

Sim. Se o trabalhador ainda estiver atuando com carteira registrada, a empresa continua depositando o valor na conta da Caixa Econômica Federal.

Resposta da Azor Imóveis:

O FGTS pode ser usado quantas vezes for preciso, desde que se encaixe nas regras para financiamento já mencionadas nas questões anteriores.

Resposta da Azor Imóveis:

Não. O governo reprova o uso desse dinheiro para ajudar parentes ou terceiros.

Resposta da Azor Imóveis:

Sim, no modelo SFH, desde que o primeiro imóvel esteja quitado e que a segunda residência desejada não fique na mesma cidade ou município vizinho ao primeiro.

Resposta da Azor Imóveis:

Sim, desde que a aquisição seja para moradia do comprador e atenda os demais requisitos básicos exigidos para o financiamento.

Resposta da Azor Imóveis:

O valor do FGTS pode ser usado para quitar o valor financiado integral ou parcialmente, caso não tenha saldo suficiente. Se for parcial, a amortização será sobre o valor final da dívida, o que impactará no valor das parcelas. Para que haja uma nova amortização com o FGTS, é necessário aguardar dois anos e fazer nova solicitação.

Respeitando esse período, o fundo pode ser usado várias vezes para abater em até 80% do valor da prestação ou liquidar as parcelas. Caso não haja saldo suficiente para quitar a dívida, a melhor forma de usar o FGTS para abater o financiamento é para redução das parcelas.

Resposta da Azor Imóveis:

O FGTS pode ser usado tanto no início do financiamento, para pagar parte do valor de entrada do imóvel, quanto para amortizar as parcelas do financiamento para reduzir a dívida e o prazo do financiamento.

Resposta da Azor Imóveis:

• Comprar imóvel comercial.
• Reformar ou aumentar a casa ou apartamento.
• Comprar terreno. Comprar material de construção.
• Comprar casa para familiares, dependentes ou outras pessoas.

Quem infringir a regra e for descoberto, poderá responder processualmente por estelionato e terá que devolver o dinheiro ao governo.

Resposta da Azor:

De acordo com a especialista em negócios imobiliários, se não houver nenhuma pendência ligada à compra do imóvel, como a aprovação do financiamento, o FGTS é liberado entre 30 e 40 dias.

Em média, demora entre 30 e 40 dias quando atrelado à liberação do financiamento do imóvel.

Resposta da Azor Imóveis:

Sim. Não há qualquer impedimento. O trabalhador deve apenas cumprir os requisitos legais para sacar o FGTS.

Resposta da Azor Imóveis:

 Por ter taxas de juros mais baixas (limitadas a 12% ao ano), é o sistema de financiamento imobiliário mais popular do país. Usa recursos da poupança ou do próprio FGTS para facilitar o financiamento da compra ou construção de uma casa. Ele é voltado para o público de baixa renda e usado no programa federal Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida).

SFI: São financiamentos imobiliários que não seguem as regras do SFH. Esse sistema usa recursos de grandes instituições e investidores, como bancos e instituições financeiras. No caso do SFI, não há limite de juros. É destinado a imóveis de alto padrão.

Resposta da Azor Imóveis:

O agente financeiro é por meio do qual o comprador vai fazer seu financiamento. São bancos, consórcios ou companhias de crédito imobiliário, como a CHB (Companhia Hipotecária Brasileira). Mas também podem ser securitizadoras e entidades abertas de previdência complementar. Para a compra de um imóvel, esse agente financeiro é o responsável por sacar o fundo de garantia para o trabalhador.

Resposta da Azor Imóveis:

O trabalhador que deseja usar o FGTS para comprar o imóvel deve solicitar o saque ao agente financeiro, que comunicará à Caixa. Assim que autorizado, a grana entrará direto na conta do vendedor. Ou seja, é repassada diretamente para o vendedor e não cai na conta do trabalhador.

Resposta da Azor Imóveis:

• Carteira de trabalho.
• Comprovante de residência.
• Certidão de nascimento ou casamento.
• Carteira de identidade e CPF.
• Certidão de matrícula.
• IPTU da casa ou apartamento a ser comprado.

Obs: Se necessário, outros documentos poderão ser exigidos para comprovar que trata-se da aquisição de imóvel para moradia do comprador.

Resposta da Azor Imóveis:

• Ter pelo menos três anos de carteira assinada sob regime do FGTS (consecutivos ou não).
• Não ter outro financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
• Não ser dono de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. Assim, se tem uma casa em São Paulo, poderá comprar outra no Rio de Janeiro, mas não na capital paulista.
• A compra do imóvel deve ser para moradia do trabalhador – e não para aluguel.

Resposta da Azor Imóveis:

FGTS é a sigla para Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Esse fundo, que corresponde a 8% do salário bruto, é pago mensalmente pela empresa para cada funcionário. O valor é depositado automaticamente na Caixa Econômica Federal por meio de conta aberta com o contrato de trabalho.

Resposta da Azor Imóveis:

Financiar um imóvel com o saldo do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é uma alternativa muito buscada por trabalhadores com carteira assinada que desejam sair do aluguel e conquistar a tão sonhada casa própria.

O FGTS podia ser usado apenas no financiamento de imóveis que se encaixam no SFH Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que financia unidades de até R$ 1,5 milhão, mas tem juros limitados a 12% ao ano e é parcialmente custeado com recursos da caderneta de poupança.

Em agosto de 2021, os compradores também puderam usar o dinheiro do FGTS para abater prestações do primeiro imóvel no valor de até R$ 1,5 milhão financiado com o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).

Esse modelo financia imóveis com recursos livres dos bancos, porém costumam ter taxas de juros mais altas em relação ao SFH. A medida foi aprovada pelo Conselho Curador do Fundo. Em nota, a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) afirmou que essa mudança foi positiva. “O SFH já contempla grande parte dos imóveis financiados de até R$ 1,5 milhão e, ao estender ao SFI, a medida amplia o benefício a outro grupo”.

Entretanto, sacar o FGTS pode não ser uma tarefa fácil. O trabalhador precisa obedecer a vários pré-requisitos. A seguir, confira as principais perguntas e respostas sobre como usar o FGTS para comprar ou financiar um imóvel.

Resposta da Azor Imóveis:

Se o aluguel que você paga hoje toma até 30% da sua renda familiar vale a pena pensar na compra de um imóvel, isso porque, muitas vezes você vai encontrar formas de pagamento de condições que vão te permitir ter uma parcela igual ou menos que a do seu aluguel atualmente e que por sua vez, vão te proporcionar uma casa própria.

Só não vale a pena sair do aluguel quem realmente ainda não tem condições de financiar um imóvel ou comprá-lo à vista, ou que o valor do aluguel é muito baixo em comparação a parcela de um financiamento, fora isso, imóvel nunca vai deixar de ser um ótimo investimento.

Resposta da Azor Imóveis:

A Caixa anunciou uma nova linha de crédito para a casa própria, com juros entre 2,95% e 4,95% ao ano, mais a inflação oficial do país, medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Esse novo modelo está disponível somente para novos contratos e pode ser usado para financiar até 80% do valor de imóveis novos e usados, com prazo de até 360 meses.

O valor da prestação será corrigido mensalmente e geralmente utiliza-se o sistema SAC. Neste caso, percebe-se que o valor da parcela pode diminuir ou não ao longo do tempo, pois depende da trajetória da inflação. Na tabela Price, a correção pelo IPCA descaracteriza totalmente o conceito de parcelas fixas.

 Como exemplo, considere o mesmo valor de R$ 200 mil financiado em 20 anos, com taxa anual de juros de 4,95% e uma estimativa de IPCA de 4%. Vale reforçar: trata-se apenas de uma simulação, pois é impossível prever a trajetória da inflação por um período tão longo.

Financiamento de R$ 200 mil em 20 anos, juros de 4,95% ao ano e correção pelo IPCA (estimativa de 4% ao ano)

	SAC	PRICE
Parcela inicial	R$ 1.645,56	R$ 1.306,69
Parcela final	R$ 1.833,30	R$ 2.853,77
Total pago	R$ 433.014,03	R$ 475.426,66
		



Resposta da Azor Imóveis:

Essa escolha é sempre do comprador, deve-se optar pela forma de pagamento que mais se adequa à realidade financeira, escolhendo o fator de correção (TR ou IPCA) que julgue mais econômico no momento da assinatura do contrato do financiamento. Já, quando se necessita de financiamento, o melhor a fazer é sempre optar pelo prazo mais curto possível, para pagar menos juros.

Nos financiamentos imobiliários, paga-se juros sobre o saldo devedor, por isso, quanto mais amortização, menos o comprador desembolsa com juros. Para ele, se o comprador pagar uma prestação maior no início, será mais vantajoso, o sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) é preferível à tabela Price, porque representa uma economia de cerca de 10%, em média; a vantagem da tabela Price é que a parcela inicial é, normalmente bem menor, no entanto, pelo SAC, apesar de as parcelas serem maiores no começo há uma amortização maior da dívida, que leva a uma economia significativa no final.

Compare os dois sistemas no quadro abaixo: num financiamento de R$ 200 mil em 20 anos, a prestação do SAC começa R$ 439,00 mais cara, mas o valor total pago no final é quase R$ 30 mil, mais baixo.

	SAC	PRICE
Parcela inicial	R$ 1.964,16	R$ 1.524,89
Parcela final	R$ 838,05	R$ 1.524,89
Total pago	R$ 336.264,90	R$ 365.973,48
		



Resposta da Azor Imóveis:

A diferença entre tabela Price e SAC está na forma e rapidez de amortização (diminuição gradativa da dívida). Isso afeta tudo, como o valor das parcelas e a quantia total de juros. No SAC, as prestações são mais altas no início e menores no final porque há amortização mensal do valor financiado. O valor da parcela vai caindo, da primeira até a última, porque há uma diminuição progressiva dos juros. Na tabela Price, as parcelas começam mais baixas, mas são fixas durante todo o período de financiamento.

Resposta da Azor Imóveis:

Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e SAC (Sistema de Amortização Constante) são formas de amortização de financiamento ao longo prazo, pagas ao banco ou à construtora na hora de financiar a compra de um imóvel. São dois cálculos distintos que determinam de que forma o comprador do imóvel irá pagar/amortizar o empréstimo que ele fez para este fim. Nesses dois sistemas, será definido o valor da parcela mensal a ser paga.

Assim tanto o SAC como a tabela Price vão reduzindo o saldo devedor, parcela a parcela, para que, ficando menor, haja menos juros.

Resposta da Azor Imóveis:

Na hora de financiar sua casa própria, você de tem de escolher um sistema de pagamento: tabela Price ou SAC. Mas o que eles são? Qual a diferença? Qual a vantagem e a desvantagem de cada um? Qual é o mais barato?

Antes de financiar, entenda o que é cada sistema, a seguir.

Resposta da Azor Imóveis:

O sistema SAC financia até 80% do valor do imóvel. Na prática e de maneira fácil, você vai pagar parcelas um pouco maiores no inicio, porém a redução será enorme até o final do seu financiamento. Isso porque nesse sistema a taxa de juros é calculada apenas sobre o saldo devedor. E não, sobre o total financiado.

Já o Sistema PRICE financia até 70% do valor do imóvel e a principal característica é a parcela fixa, ou seja, o juros é calculado uma vez em cima do saldo devedor total e parcelado, desta forma você não tem alteração no valor das parcelas.

Resposta da Azor Imóveis:

De acordo com as regras do programa Casa Verde e Amarela, o valor máximo do imóvel elegível à iniciativa é de R$ 264 mil, inclusive, a Caixa Econômica Federal ampliou as taxas de renda para inclusão de novos membros, de modo que a renda mensal máxima permitida seja de R$ 8 mil, e não mais de R$ 7 mil.

Resposta da Azor Imóveis:

Não existe uma regra clara sobre a valorização de um imóvel, contudo o que seu corretor de imóveis pode fazer é um levantamento dos projetos de expansão e melhorias ao longo prazo que fazem parte do planejamento daquela região, assim, você pode ter uma ideia sobre a valorização ou não. Por exemplo; há um terreno próximo que está cotado para se tornar um grande Shopping, isso certamente vai aumentar o valor do m² naquela região.

Resposta da Azor Imóveis:

Basta você conversar com seu corretor de imóveis de confiança e solicitar uma análise do mercado imobiliário daquela região, você pode também solicitar o valor de venda dos imóveis daquele local nos últimos 4 ou 5 meses por exemplo. Um bom corretor de imóveis vai conseguir te repassar essas informações e te orientar sobre o valor justo de um imóvel.

Resposta da Azor Imóveis:

Sim, é possível fazer a venda de um imóvel, mesmo que ele já esteja financiado. Há nesse caso uma burocracia um pouco maior se o novo comprador for optar por financiar o imóvel também. No entanto

Resposta da Azor Imóveis:

 Se o dano for aparente, o proprietário do imóvel tem até 90 dias para declarar o problema. Depois disso, ele perde o direito de receber a assistência da construtora. Já em caso de danos construtivos não aparentes, o prazo para apresentar o caso à construtora é de 5 anos.

Quando a compra é feita através de um financiamento bancário, o próprio banco já “embuti” no seu saldo devedor o valor de um seguro obrigatório.

Resposta da Azor Imóveis:

 O contrato de compra e venda de imóveis é feito assim que há um acordo entre ambas as partes para realizar a transação de compra de um imóvel.

Esse contrato então pode ser efetivado através de um instrumento particular ou por instrumento público que nesse caso é lavrado em um cartório de notas.

Quanto á escritura definitiva é o documento pelo qual se transmite a propriedade legal do imóvel (exceto em casos de compras feitas à vista a escritura definitiva só é entregue após a quitação do imóvel) seja por meio de financiamento bancário ou qualquer outra forma de compra.

Resposta da Azor Imóveis:

A taxa de obras é cobrada somente em compras por meio de um financiamento para imóveis que são adquiridos ainda na planta, ela é cobrada durante o período da assinatura do contrato até a entrega das chaves. A taxa de obras então, se refere ao juros cobrados por parte da instituição financeira junto à construtora pelo financiamento da construção, por sua vez, todos os compradores que adquirirem imóveis ainda na fase de construção, contribuem com o pagamento dessa taxa.”

Resposta da Azor Imóveis:

Quando você escuta falar que o mercado imobiliário está em crise, normalmente é porque existe uma alta demanda de imóveis à venda, para uma procura pequena. Nesse sentido, se você estiver em condições de realizar um compra, certamente será um dos melhores momentos. No qual você poderá encontrar imóvel muito bom por valor abaixo do convencional no mercado.

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Resposta da Azor Imóveis:

Anteriormente era considerado que a compra de um imóvel na planta (em obras) era mais vantajoso para o cliente do que comprá-lo quando estivesse pronto, mas, essa visão já mudou muito e agora é mais uma questão de preferência e prazos do que realmente de vantagens.

Quando se compra um imóvel que ainda está em obras você pode fazer algumas mudanças na planta o que é bom em contra partida vai acordar com uma taxa adicional de custos de obras enquanto um imóvel pronto e novo você não pode fazer alteração nenhuma pelo fato de já esta entregue pela construtora, pronto para morar e sem nenhum encargo adicional, ainda que o valor esteja um pouco maior do que quando estava em obras, vale a pena!

Resposta da Azor Imóveis:

Paga a comissão do corretor de imóveis o proprietário do imóvel. Que por sua vez, contratou os serviços de corretagem para encontrar um comprador.

Há casos em que, de comum acordo (entre proprietário e comprador) que a comissão do corretor é dividida entre as partes, mas, não é comum.

Resposta da Azor Imóveis:

Sim, é possível comprar um imóvel financiado sem pagar nenhum valor de entrada. Nesse caso, você pode negociar diretamente com a construtora (se for um imóvel na planta ou recém entregue) e acertar o financiamento sem entrada.

Mas, se o financiamento for feito através de um banco ou através de programas como por exemplo MCMV você não vai conseguir comprar sem entrada. Isso porque nenhum banco atualmente financia 100% do valor do imóvel. No máximo 90%. Ou seja, os demais 10% precisam partir de você.

Nesse caso, vale a pena conversar com seu corretor de imóveis sobre uma alternativa de negociação com o proprietário para o pagamento desses 10%.

Resposta da Azor Imóveis:

Se você for comprar um imóvel como Pessoa Física, você já deve deixar separados os seguintes documentos:

• Cópia do RG
• Cópia do CPF
• Comprovante de Residência (xerox)
• Comprovante de estado civil (cópia)
• Carteira de trabalho (cópia)
• Extrato do FGTS (em caso de utilizá-lo para a compra do imóvel)
• Se casado, apresentar os mesmos documentos do cônjuge.
• Se for separado, apresentar a cópia da certidão de casamento com averbação
• No caso de ser empresário, deve apresentar a declaração de imposto de renda.

Resposta da Azor Imóveis:

Além do valor do imóvel previamente acordado, é de responsabilidade do comprador arcar com outros custos para a compra de um imóvel. Como por exemplo:

• ITBI – Que pode variar de 2% a 5% sobre o valor total do imóvel e é pago ao município.
• Registro de compra no cartório – O valor pode variar de acordo com o estado (inclua o valor aqui de acordo com a sua região de atuação)
• Escritura pública do imóvel – Em média a escritura pública do imóvel custa 0,6% do valor total do imóvel.

Mas, se você estiver comprando seu primeiro imóvel de no máximo 500 mil reais você tem um desconto de 50% nos valores de registro do imóvel e escritura.